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Der Traum vom Eigenheim - ein einstürzendes Kartenhaus?
Viele machen diese Befürchtung v. a. an den seit gut neun Monaten kontinuierlich gestiegenen Zinsen sowie an den explodierenden Kosten für Baumaterialien fest. Über den Köpfen der Kaufwilligen schwebt außerdem das Damoklesschwert der Neuberechnung der Grundsteuer und damit laufender Kosten. Und nun hat in zwei Bundesländern auch das Thema Grunderwerbsteuer zu weiterem Unmut geführt!
Seit 2006 kann die Festsetzung der Höhe der Grunderwerbsteuer seitens der Bundesländer erfolgen. Von 1997 an bis dahin betrug sie bundeseinheitlich 3,5%. Auch nach Änderung der Zuständigkeit blieb dies noch einige Jahre in weiten Teilen des Bundesgebietes so. Lediglich Berlin startete bereits zum 01.01.2007 mit der ersten Erhöhung auf 4,5%. Bis heute wurde allerdings in Deutschland über 30 x an der Stellschraube der Grunderwerbsteuer gedreht. In fünf Bundesländern ist diese bereits auf 6,5% geklettert. Nicht genug, dass die Zinsen sich innerhalb eines Jahres nahezu vervierfacht haben und sich der Baupreisindex im IV. Quartal 2022 gegenüber dem Vorjahr um 16,5% erhöht hat! Zwei Bundesländer haben parallel dazu zum 01.01.2023 die Grunderwerbsteuer angehoben: Hamburg von 4,5% auf 5,5% und Sachsen - nach 16 Jahren als rühmliche Ausnahme zu all den Erhöhungen - gleich um 2%, nämlich von 3,5% auf 5,5%. Die davor liegenden Erhöhungen erfolgten zum 01.07.2019 in Mecklenburg-Vorpommern auf 6% und zum 01.01.2017 in Thüringen auf 6,5%. Heute hat nur noch ein einziges Bundesland - Bayern - eine Grunderwerbsteuer von 3,5%. - Das bedeutet, dass bei einem Immobilienkauf über 500.000 € je nach Bundesland eine Grunderwerbsteuer zwischen 17.500 € und 32.500 € anfällt - immerhin ein Unterschied von 15.000 €!
Interessant ist in diesem Zusammenhang auch, dass 2006 im Zuge der Änderung der Ertragshoheit der Grunderwerbsteuer auch der Länderfinanzausgleich angepasst wurde. So wurde ein Normierungsverfahren eingeführt, das zwar einerseits bewirkte, dass ein Bundesland seinen Grunderwerbsteuersatz nicht zu ungunsten eines anderen Bundeslandes gering halten konnte, andererseits aber einen gewissen Ansporn zu dessen Erhöhung darstellte.
Hier die aktuelle Gesamtübersicht der Steuersätze 2023 der Bundesländer:Eintrag vom 10.03.2023
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Seit der Änderung der Ertragshoheit der Grunderwerbsteuer 2006 und dem Übergang der Festsetzung der Höhe des Grunderwerbsteuersatzes auf die Bundesländer sind die Einnahmen der Länder aus der Grunderwerbsteuer von rund 6,1 Mrd. € im Jahre 2006 auf rund 18,3 € im Jahre 2021 gestiegen. Innerhalb dieser 15 Jahre gab es zweimal - nämlich im Kontext der Wirtschaftskrise von 2007/2008 eine Verringerung der Einnahmen aus der Grunderwerbsteuer: in 2006 betrugen sie rund 7 Mrd. €, in 2008 rund 5,7 Mrd. € und in 2009 rund 4,9 Mrd. €. Seitdem waren sie bis 2021 kontinuierlich gestiegen, zuletzt sogar während der Corona-Krise von 2020 mit rund 16,01 Mrd. € auf 2021 mit rund 18,3 Mrd. €.
Während wir in den Anfangszeiten von Krisen oft eine Flucht in die Sachwerte erleben, woraus sich der erhebliche Anstieg von 2020 auf 2021 erklärt, ändert sich dies in dem bzw. den Folgejahren meist. So verzeichnet das Bundesfinanzministerium für 2022 einen Rückgang der Einnahmen aus der Grunderwerbsteuer auf rund 17,1 Mrd. € und damit um etwa 6,6% gegenüber dem Vorjahr. In zwei Bundesländern wurde dem mit der Erhöhung des Grunderwerbsteuersatzes begegnet: Hamburg und Sachsen.
Eintrag vom 15.02.2023
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Im Verlaufe des Jahres 2022 wurde allerorts im Baugewerbe über die gestiegenen Kosten für Baumaterialien und die Erschwernisse bei der Beschaffung von Baustoffen gesprochen. Die Steigerung der Baukosten hat ebenso wie die Steigerung der Zinsen dazu geführt, dass Bauherren vereinzelt von ihren Aufträgen zurück treten mussten und geplante Modernisierungsmaßnahmen in Einzelfällen erst einmal auf Eis gelegt wurden. Während noch vor wenigen Monaten das Auswechseln einer Gasheizung mancherorts für unter 10.000 € zu haben war, wurden - wie oftmals auf Grund der gestiegenen Energiekosten - bei einer angedachten Umrüstung z. B. auf eine Wärmepumpenheizung plötzlich etwa 35.000 € fällig.
Der vom Statistischen Bundesamt quartalsweise ermittelte Baupreisindex stiegt im Verlaufe des Jahres 2022 überdurchschnittlich und erreichte mit dem IV. Quartal 2022 (Angabe Nov. 2022) im Vergleich zum Vorjahr (Angabe Nov. 2021) eine Steigerung von 16,5%.
Dies hat nicht nur Auswirkungen auf den Neubau. Auch bei Bestandsobjekten hat der Baupreisindex seinen Niederschlag in der Sachwertermittlung eines Wohnhauses. So kann sich in einer Beispielbewertung eines Einfamilienhauses im Wert von etwa 1,2 Mio € im Frühjahr 2022 unter der Hinzuziehung des BPI aus dem ersten Quartal und der Neubewertung derselben Immobilie zu Beginn des Jahres 2023 eine rechnerische Wertsteigerung von rund 50.000 € ergeben. Berücksichtigen wir weiterhin ein zusätzliches Jahr Alterwertminderung, so ergeben sich immer noch rund 43.000 € Wertsteigerung. Die steigenden Zinsen und die allgemeine Inflation werden dem sicherlich Einhalt gebieten. Dennoch ist damit zu rechnen, dass in 2023 auf Grund des zu erwartenden Rückgangs im Gegment Neubau die Nachfrage nach Bestandsimmobilien wieder steigen wird.
Eintrag vom 28.11.2022
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2020 wurden in Deutschland ca. 16,1 Mrd. € Grunderwerbsteuern generiert. Geschieht dies in allen Bundesländern zu den gleichen Konditionen? - Nein: Seit 2006 ist die Festsetzung der Höhe der Grunderwerbsteuer Ländersache. Bis dahin betrug sie bundeseinheitlich 3,5%. Auch nach Änderung der Zuständigkeit blieb dies noch einige Jahre in weiten Teilen des Bundesgebietes so. Lediglich Berlin startete bereits zum 01.01.2007 mit der ersten Erhöhung auf 4,5%. Viele werden jetzt denken: "Oh, das waren noch tolle Zeiten!" - Und sie haben recht. Denn bis heute wurde 28 x in Deutschland an der Stellschraube Grunderwerbsteuer gedreht. Heute haben nur noch zwei Bundesländer - Bayern und Sachsen - eine Grunderwerbsteuer von 3,5%. In fünf Bundesländern ist diese bereits auf 6,5% geklettert. Die beiden letzten Erhöhungen erfolgen zum 01.01.2017 in Thüringen auf 6,5% und zum 01.07.2019 in Mecklenburg-Vorpommern auf 6%. - Das bedeutet, dass bei einem Immobilienkauf über 500.000 € je nach Bundesland eine Grunderwerbsteuer zwischen 17.500 € und 32.500 € anfällt. So gibt es z. B. in Hamburg-Nord Straßenzüge, auf deren einer Seite der Immobilienerwerb mit 4,5% besteuert wird, und auf deren anderer Seite bereits 6,5% für Schleswig-Holstein anfallen. Hier die vollständige Übersicht nach Prozentsätzen:
3,5%: Bayern, SachsenEintrag vom 08.09.2021
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Die Immobilien- und Baubranche ist von der Corona-Krise in sehr unterschiedlicher Weise betroffen. Zum einen gibt es eine größere Nachfrage nach Objekten insbesondere im Bereich der Kapitalanlagen, aber auch für den Selbstbezug. Viele möchte ihr Geld in Krisenzeiten sicher angelegt wissen. Zum anderen haben vereinzelt Verkäufer ihre Verkaufsabsicht auf einen späteren Zeitpunkt verschoben, zu dem die Krise überschaubar oder bewältigt ist. Diese Verknappung einerseits und die gesteigerte Nachfrage andererseits haben zu einer Erhöhung der Immobilienpreise geführt, auch wenn mancher Kaufinteressent sehnlichst das Gegenteil erhofft hatte.
Die neuerdings hinzukommenden Lieferschwierigkeiten in einigen Teilen der Baubranche haben auch im Bereich des Neubaus und der Immobiliensanierung ein weiteres Anziehen der Preise befeuert.
Welche Lösungen und Hilfestellungen bieten die Parteien vor der Bundestagswahl 2021 in ihren Programmen den Wählern an? Welche Programmpunkte stellen eher eine Behinderung bei der Schaffung von Wohneigentum und Altersabsicherung durch eigene Immobilien dar? Mit welchen Auswirkungen ist für die Gesellschaft, für Unternehmen in der Branche und deren Arbeitsplätze zu rechnen? - Eine detaillierte Übersicht hierzu hat der Immobilienverband Deutschland e. V. erarbeitet. Den Link zur Datei finden Sie hier.
Eintrag vom 31.08.2021
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Seit 2020 kann ein Teil der Aufwendungen für die energetische Sanierung einer selbstgenutzten Immobilie von der Steuerschuld abgezogen werden. Die Steuerschuld verringert sich – verteilt über drei Jahre – um 20 Prozent der Aufwendungen, höchstens jedoch um 40.000 Euro.
Gefördert werden Maßnahmen, mit deren Durchführung ab dem 1. Januar 2020 begonnen wurde. Begünstigt sind auch Ferienwohnungen und Zweitwohnungen sowie Lohn- und Materialkosten. Die Kosten für einen Energieberater können zu 50 Prozent abgezogen werden und müssen nicht auf drei Jahre verteilt werden. Sprechen Sie bitte Ihren Steuerberater an, wenn Sie energetische Modernisierungen jüngst vorgenommen haben oder demnächst planen.
Eintrag vom 17.02.2021
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Ausstellung "Kunst im Park" 2020 - ein voller Erfolg!Die Ausstellung "Kunst im Park" am 19. Juli 2020 zur Unterstützung von Kunst und Kultur in der Lüneburger Heide war ein Erfolg auf ganzer Linie: 407 Besucher zog es trotz der coronabedingten Einschränkungen bei sonnigem Wetter auf das idyllische Parkgrundstück in dem malerischen Heideort Undeloh, um Lesungen zu lauschen, Gartenskulpturen, Malerei und Fotografie zu bestaunen und zu erwerben. Zu den zwei geplanten Lesungen wurde auf Grund des großen Andrangs spontan ein dritter Termin hinzugefügt. "Endlich ein Aufatmen nach Monaten des Lockdowns", so nahmen es viele Besucher wahr. Immer wieder wurden die perfekte Organisation und die warmherzige Atmosphäre und Gastfreundlichkeit gelobt. - Alle Künstler konnten ihre Objekte in einem gelungenen Rahmen präsentieren, und alle haben gut verkaufen und interessante Kontakte knüpfen können. Mehrere weitere Künstler haben sich bereits vorgestellt und angefragt, ob wir eine solche Veranstaltung im kommenden Jahr erneut durchführen würden. - Auch wenn die erste Ausstellung in diesem Rahmen gewiss zu einem Teil einer Art lang ersehntem Regen nach großer Dürre glich und sich darin ein Teil des Erfolgs begründet, haben wir in einer Nachlese mit den Künstlern bereits die Entscheidung getroffen, die "Kunst im Park" als eine regelmäßige Veranstaltung im Ort zu etablieren. Eine große Freude wird es uns allemal bereiten.
Eintrag vom 22.07.2020 | Foto: B. Reinhardt
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Die Firma Excellence Immobilien veranstaltet im Sommer 2020 zur Förderung von Kunst und Kultur in der Lüneburger Heide eine Ausstellung in Undeloh. So kann einigen Künstlern und Künstlerinnen, für die u. a. die Heide-Kultour eine der zentralen Veranstaltungen im Jahr ist, in der Zeit nach dem Lockdown aufgrund der Corona-Pandemie eine kleine Plattform gegeben werden, sich der Öffentlichkeit zu zeigen. Die Ausstellung umfasst Malerei, Fotografie, Gartenskulpturen, textile Kunst und Lesungen um 12 und um 16 Uhr. Es sind u. a. die Malerinnen Marlis Hartig und Gerit Grube, der Fotograf Dennis Karjetta, die Autorin Elke Stoll sowie Günter Erbts mit Gartenskulpturen vertreten. - Es gelten die aktuellen coronabedingten Hygienemaßnahmen. - Den Ausstellungsflyer erhalten Sie unter baar@excellence-immobilien.de oder hier. Eintrag vom 16.06.2020 ~~~ |
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Am 14. Mai 2020 hat der Bundestag in einer Abstimmung das lange diskutierte, unechte Bestellerprinzip sowie eine Deckelung der Verkäuferprovision abgelehnt. Im Ergebnis eines langwierigen Gesetzgebungsverfahrens ist nun bei Verkauf / Kauf von Wohnungen und Ein- bis Zweifamilienhäusern die Doppeltätigkeit des Maklers maßgeblich für die Provisionsregelung. Dies bedeutet, dass die Gesamtprovision hälftig zwischen Verkäufer und Käufer geteilt wird, wie es in den meisten Bundesländern ohnehin seit langem üblich ist. Der Käufer darf nicht mehr zahlen als der Verkäufer. Hiermit wird das Leitbild des Maklers, der als Vermittler zwischen Verkäufer und Käufer fungiert, unterstrichen.
Die neue Gesetzgebung lässt dennoch eine einseitige Interessenvertretung des Maklers zu, etwa wenn der Verkäufer die gesamte Provision übernimmt oder aber, wenn ein Immobiliensuchender einen Suchauftrag erteilt.
Altverträge mit einseitiger Provisionsregelung gelten bis Dezember 2020.
Eintrag vom 08.06.2020 | Quelle: IVD Immobilienverband Deutschland
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In den letzten ca. 15 Jahren ist die Grunderwerbsteuer in Deutschland 28 Mal erhöht worden, zuletzt am 01.07.2019 im Bundesland Mecklenburg-Vorpommern von 5% auf 6%. Am 01.01.2017 hat Thüringen die Grunderwerbsteuer auf 6,5% angehoben. Damit hat sich Thüringen unter die Spitzenreiter gesellt. - Nachfolgend finden Sie eine Übersicht der seit dem 01.07.2019 gültigen Steuersätze für den Grunderwerb für alle Bundesländer.
3,5% Bayern, Sachsen
4,5% Hamburg
5,0% Baden-Württemberg, Bremen, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt
6,0% Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern
6,5% Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein, Thüringen.
Eintrag vom 28.08.2019 | Quelle: IVD Immobilienverband Deutschland
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Während die Sozialdemokraten in ihren Programmen in erster Linie auf eine nochmalige Novellierung des Mietrechts setzen und - wie auch die anderen Parteien, die Immobilienverbände und die Kommunalpolitik - vom Scheitern der Mietpreisbremse sprechen, legen CDU und FDP den Schwerpunkt auf steuerliche Begünstigungen für den Erwerb von Wohneigentum. Der konkrete Vorschlag in den Programmen lautet: KEINE Grunderwerbsteuer beim Erwerb der ersten selbstgenutzen Wohnimmobilie auf einen Betrag bis zu 500.000 €.
Die Festsetzung der Grunderwerbsteuer ist Ländersache; sie beträgt zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises der Immobilie. Bei einer Investition von 500.000 € ergibt sich somit abhängig vom jeweiligen Bundesland eine Ersparnis von 17.500 € - 32.500 € an Kaufnebenkosten. - Der Erwerb selbstgenutzten Wohneigentum ist - so auch Ilse Aigner, Bayerische Staatsministerin für Wirtschaft und Medien, Energie und Technologie, auf der Jahresauftaktveranstaltung des IVD Immobilienverbandes Deutschland im Januar 2017 in München - einer der wichtigsten Bausteine zur Verhinderung von Altersarmut.
Eintrag vom 01.09.2017 | Quelle IVD Immobilienverband Deutschland
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Seit dem 01.06.2015 gilt das Bestellerprinzip im Vermietgeschäft als Bestandteil des Mietrechtsnovellierungsgesetzes. Ziel war es u. a., die sozial schwächer Gestellten zu schützen und Wohnraum insbesondere in Ballungszentren damit auch für Geringverdiener, die sich eine Provision nicht leisten können, in erreichbarere Nähe zu bringen. - Ist dies gelungen?
Die Realität der vergangenen 1 1/2 Jahre zeigt, dass das Gesetz nahezu ein Nähboden dafür war und ist, dass Vermieter, die nun die Provison auf indirekte Weise "erstattet" bekommen wollten, ihre Mieter dazu anhielten, für uralte Einbauten ungehörige Ablösebeträge zu fordern, und die Wohnung nur demjenigen gaben, der bereit war, für z. T. wertlose und vollständig abgeschriebene Gegenstände zu zahlen. - Ein weiterer Aspekt ist, dass zu einer Wohnungsbesichtigung - der Vermieter arbeitet in den seltensten Fällen etwa wie ein professionelles Maklerunternehmen mit Einzelbesichtigungen - nun nicht z. B. 30, sondern 50 Anwärter kamen. Am Ende durfte der sozial schwächer Gestellte in den meisten Fällen erfahren, dass das Bestellerprinzip seine Chancen nicht im geringsten verbessert hat: der Vermieter hat sich - wie in der Vergangenheit - einen sozial bestens etablierten Bewerber mit exzellenter Bonität als neuen Mieter ausgesucht. - Ein dritter Aspekt: auch einem zahlungswilligen und -fähigen Vermieter war und ist bekannt: Mietnomaden zahlen keine Provision. Mit der Beauftragung eines Maklers war der Vermieter in der Vergangenheit nahezu per se vor Mietnomaden geschützt. Das Bestellerprinzip hat diesen nun ein unermesslich großes Spielfeld eröffnet. - Herzlichen Glückwunsch, Herr Maas!
Also eine Fehlanzeige auf der ganzen Linie? - Nicht ganz! Wo das Gesetz sicher seinen Sinn erfüllt hat, ist der Bereich, in dem ein nicht ausgebildeter Makler, der in Wirklichkeit der gute Freund des Vermieters ist, sich auf die Schnelle eine Maklererlaubnis geholt, eine Provision kassiert und am Ende vielleicht mit dem Vermieter geteilt hat. - Nur lässt sich dieses Problem viel besser durch die Einführung einer Mindestausbildung und eines Fachkundenachweises für Immobilienmakler lösen. Und genau dies fordern Berufsverbände wie der IVD Immobilienverband Deutschland seit Jahrzehnten. Warum weigert sich der Gesetzgeber seit Jahrzehnten, Ausbildungen in diesem Beruf einzuführen?
Erschwinglicher Wohnraum in Ballungsgebieten ist eine Aufgabe der Kommunalpolitik. Die Ausweisung von Grundstücken für den (sozialen) Wohnungsbau, die Stärkung von städtischen Unternehmen wie etwa der GEWOFAG in München ist der richtige Ansatz für eine Lösung des Wohnraumproblems.
Das Bestellerprinzip hat nachweislich zahlreiche Unternehmen, die auf das Vermietgeschäft konzentriert waren, ihre Existenz gekostet. Einzel- und kleinere Unternehmen haben darauf durch Umstellung auf Verkauf reagieren können und somit ihre Existenzgrundlage bewahren können. In größeren Unternehmen mit zahlreichen Angestellten hat das Gesetz zu Entlassungen geführt; andere haben Vermieterpakete geschnürt, die einen Leistungsumfang beinhalten, bei dem man sich insbesondere angesichts der Fülle von Anfragen in den Ballungsgebieten fragen muss, wie dabei ein Mindestlohn erwirtschaftet werden soll - ein Preis, den Justizminister Maas ganz offensichtlich ohne Wimpernzucken in Kauf nimmt. - Was bleibt, ist das dumpfe Gefühl eines Politikums, mehr nicht.
Seit einigen Wochen gibt es nun die Diskussion um die Einführung des Bestellerprinzips beim Kauf von Immobilien. Die widersprüchlichen Aussagen seitens Justizministers Maas zeigen, wie unausgegoren die Überlegungen zu diesem Thema sind. Wieder weisen die Berufsverbände und Juristen landesweit auf die Gefahren hin. Wir dürfen gespannt sein, wie Justizminister Maas die grundgesetzlich verankerte Vertragsfreiheit diesmal aushebeln möchte.
Im Gegensatz zu anderen Ländern - etwa Amerika mit seller's agent und buyer's agent - ist der Immobilienmakler in Deutschland kein Interessenvertreter einer Vertragspartei, sondern ein Vermittler. Daher arbeiten seriöse Unternehmen bevorzugt mit einer Provisionsteilung zwischen Verkäufer und Käufer. Ein Makler, der nur von einer Seite bezahlt wird, tendiert natürlich auch dazu, in erster Linie die Interessen des Zahlenden durchzusetzen. Schon mancher Verkäufer hat einen erheblichen finanziellen Nachteil in Kauf nehmen und mit ansehen müssen, wie der Kaufpreis seiner Immobilie in schmerzliche Tiefen purzelte, weil er nicht bereit war, einen Teil der Maklerprovision zu zahlen.
Die große Gefahr, die mit einer Einführung des Bestellerprinzips beim Kauf von Immobilien verbunden ist, ist ein weiterer drastischer Anstieg der Kaufpreise. Niemand kann allen Ernstes glauben, dass ein Verkäufer einen Makler aus dem Erlös eines seriös ermittelten, marktgerechten Kaufpreises bezahlt. Die Vermarktungskosten werden selbstverständlich - wie bei einem Bauträger, der i. A. keine Käuferprovision ausweist - auf den Wert der Immobilie aufgeschlagen und sind somit dann im Kaufpreis enthalten. Der Leidtragende ist am Ende der Käufer, der sich nur vordergründig über die nicht mehr zu zahlende Provision freuen kann. Spätestens wenn er die Rechnungen vom Finanzamt, Notariat und Grundbuchamt bekommt, wird ihm klarwerden, dass er alle Steuern und Gebühren nun auch für die Vermarktungskosten, also auch die im Kaufpreis enthaltene Maklergebühr zahlt.
Somit erlauben wir uns die Frage: Ist das Bestellerprinzip ein neues Steuerbeschaffungsmodell?
Eintrag vom 28.01.2017
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