Befristete Wiedereinführung der degressiven AfA bei Wohngebäuden – Was Investoren wissen sollten

Ende März 2024 hat die Bundesregierung eine bedeutende steuerliche Änderung für Eigentümer von Wohngebäuden wieder eingeführt: die degressive Abschreibung für Abnutzung (AfA).

Diese Entscheidung bietet Immobilieneigentümern und Investoren bessere Möglichkeiten zur Steueroptimierung. In diesem Beitrag erläutern wir, was die degressive AfA bedeutet, wie sie sich von der linearen AfA unterscheidet und welche Vorteile sich daraus ergeben.

Was ist die degressive AfA?

Die degressive AfA ermöglicht es Immobilieneigentümern, ihre Anschaffungs- und Herstellungskosten schneller abzuschreiben. Für Wohngebäude, deren Herstellung nach dem 30.09.2023 und vor dem 01.10.2029 begonnen wurde bzw. wird oder die in diesem Zeitraum erworben wurden bzw. werden, beträgt die degressive AfA nun 5 % pro Jahr. Sie bezieht sich immer auf den Restbuchwert des vorangegangenen Jahres. D. h., der Abschreibungsbetrag ist in den ersten Jahren nach dem Erwerb oder der Fertigstellung des Gebäudes höher und nimmt in den folgenden Jahren ab.

Diese Form der Abschreibung ist besonders attraktiv für Investoren, die in den ersten Jahren nach dem Erwerb eine höhere steuerliche Entlastung suchen. Die degressive AfA führt zu einem schnelleren steuerlichen Abzug der Kosten, was die Liquidität in den frühen Jahren verbessert und somit Investitionen in Immobilien attraktiver macht.

Wechsel zur linearen AfA

Interessanterweise bietet das Steuergesetz auch die Möglichkeit, von der degressiven auf die lineare AfA zu wechseln. Die lineare AfA berechnet sich gleichmäßig über die Nutzungsdauer des Gebäudes. Für Wohngebäude beträgt dieser Satz üblicherweise 2 % pro Jahr über einen Zeitraum von 50 Jahren.

Ein Wechsel von der degressiven zur linearen AfA kann in jedem beliebigen Jahr nach dem Erwerb des Gebäudes erfolgen. Dies bietet Flexibilität für Immobilieneigentümer, je nachdem, wie sich ihre finanziellen und steuerlichen Umstände im Laufe der Zeit entwickeln.

Vorteile der degressiven AfA

Die degressive AfA ist insbesondere für Investoren vorteilhaft, die eine aggressive Abschreibungsstrategie verfolgen möchten, um das steuerpflichtige Einkommen in den ersten Jahren nach dem Kauf zu minimieren. Diese Strategie kann besonders in Phasen hoher steuerlicher Belastung nützlich sein, um die Rentabilität der Investition zu maximieren.

Zudem kann die höhere Abschreibung in den Anfangsjahren zu einem Cashflow-Vorteil führen, der es Investoren ermöglicht, die eingesparten Mittel in andere Projekte oder zur Tilgung von Krediten zu verwenden. Langfristig betrachtet bietet der mögliche Wechsel zur linearen AfA eine weitere strategische Möglichkeit, die steuerliche Last entsprechend der finanziellen Situation des Eigentümers anzupassen.

Die befristete Wiedereinführung der degressiven AfA ist eine wichtige Entwicklung für den deutschen Immobilienmarkt. Sie bietet Eigentümern und Investoren nicht nur mehr Flexibilität bei der Steuergestaltung ihrer Immobilieninvestitionen, sondern unterstützt auch das Kapitalwachstum in den kritischen ersten Jahren nach dem Erwerb einer Immobilie. Wer in Immobilien investieren möchte, sollte diese Möglichkeit in Betracht ziehen und gegebenenfalls mit einem Steuerberater die optimale Abschreibungsstrategie festlegen.

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