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Verkauft: Modernisiertes EFH mit großem Garten

externe Objnr	KB-1154
Nutzungsart	Wohnen
Vermarktungsart	Kauf
Objektart	Haus
Objekttyp	Einfamilienhaus
PLZ	21423
Ort	Winsen (Luhe)
Land	Deutschland
Wohnfläche	94 m²
Nutzfläche	79 m²
Grundstücksgröße	797 m²
Anzahl Zimmer	4
Anzahl Schlafzimmer	2
Anzahl Badezimmer	1
Befeuerung	Gas
Heizungsart	Zentralheizung
Provision	6,95% inkl. gesetzl. USt., verdient und fällig mit Unterzeichnung des Kaufvertrages
Währung	€
Preis auf Anfrage	Ja

externe Objnr	KB-1154	Nutzungsart	Wohnen
Vermarktungsart	Kauf	Objektart	Haus
Objekttyp	Einfamilienhaus	PLZ	21423
Ort	Winsen (Luhe)	Land	Deutschland
Wohnfläche	94 m²	Nutzfläche	79 m²
Grundstücksgröße	797 m²	Anzahl Zimmer	4
Anzahl Schlafzimmer	2	Anzahl Badezimmer	1
Befeuerung	Gas	Heizungsart	Zentralheizung
Provision	6,95% inkl. gesetzl. USt., verdient und fällig mit Unterzeichnung des Kaufvertrages	Währung	€
Preis auf Anfrage	Ja

Objektbeschreibung: Verkauft: Modernisiertes EFH mit großem Garten und Ausbaureserve
Dieses 1957 errichtete Haus wurde 2012 liebevoll und umfassend modernisiert. Das Dach, die Doppelisolierglas-Fenster mit elektrischen Jalousien, die Türen im EG und die Einbauküche wurden erneuert. Die Gasheizung von Viessmann stammt aus dem Jahre 2003.
Die ursprünglich vielen kleinen Zimmer wurden durch breite Wanddurchbrüche in geräumige Zimmer verwandelt. Die Durchbrüche sind mehrfach als Rundbögen ausgeführt und verleihen dem Haus dadurch eine Gemütlichkeit. Das Wohnzimmer misst knapp 23 m², das Esszimmer knapp 10 m² und die offene Küche gut 9 m². Von der Küche aus betritt man die über die gesamte Hausbreite verlaufende und überdachte Hochterrasse - von Frühjahr bis Herbst das erweiterte Wohn-Ess-Zimmer - und von dort über eine geschwungene Treppe den Garten. - Im EG befindet sich außerdem das helle Wannenbad.
Eine Holztreppe führt von der beheizbaren Diele ins Dachgeschoss. In der Mitte ist ein WC eingebaut. Zur Straßen- und zur Gartenseite wurden jeweils zwei Zimmer zu einem großen zusammengefasst: Elternschlafzimmer und Kinderzimmer. Das Zimmer zur Straße verfügt über einen Balkon, dessen Bodenbretter erneuert werden müssen.
Das Haus eignet sich somit ideal für eine Familie mit drei Personen. Dennoch ist es mit wenig Aufwand möglich, bei Bedarf eines der großen Zimmer wieder zu zwei kleineren Kinderzimmern umzugestalten. Außerdem gibt es eine Ausbaureserve in Spitzboden, der im Zuge der Dacherneuerung vor acht Jahren bereits dafür vorbereitet wurde: Der Boden ist mit Holzdielen versehen, und es wurde Strom gelegt.
Das Haus ist voll unterkellert. Zwei Kellerräume sind mit Heizkörpern versehen, so dass diese als Hobby-, Fitness- oder Arbeitszimmer genutzt werden können. Weiterhin gibt es einen Vorratskeller, den Hauswirtschaftsraum und den Heizraum. Vom Keller gelangt man über einen separaten Ausgang in den Garten.
Ein Highlight ist der große Garten mit Apfelbäumen und einem Teich. Hier findet sich ausreichend Platz für eine Sitzecke im Freien oder eine Spielecke mit Klettergerüst. - Ein Carport und ein Schuppen runden das Angebot ab. Lage: Die Immobilie befindet sich im Winsener Ortsteil Roydorf mit knapp 1.300 Einwohnern, der im Zuge der Gemeindereform 1972 in die Kreisstadt des Landkreises Harburg eingemeindet wurde. In Roydorf befinden sich eine Kita und drei Schulen, die Grund- und Oberschule am Ilmer Barg, das Luhe-Gymnasium Winsen-Roydorf und die Integrierte Gesamtschule Winsen-Roydorf, die alle fußläufig zu erreichen sind. In Winsen befindet sich eine Musikschule. Über die Luhdorfer Straße gelangt man in die Innenstadt und über die Osttangente in 2 min an die A39 AS Winsen-Ost und weiter in das Gewerbegebiet Winsen-Luhdorf.
In Winsen befinden sich viele größere Arbeitgeber des Landkreises. Auf Grund der hervorragenden Anbindung an die A39 ist die Lage auch für Hamburg-Pendler sehr attraktiv. Winsen-Roydorf gehört zum Verkehrsverbund des HVV.
Einkaufsmöglichkeiten gibt es in der Nähe an der Luhdorfer Straße, eine größere Vielfalt im Zentrum von Winsen.
Entfernungen:
- A39 AS Winsen-Ost: ca. 750 m
- Bahnhof Winsen: ca. 2,4 km
- Bahnhof Hamburg-Harburg: ca. 25 km
- Hauptbahnhof Hamburg: ca. 35 km
- Bahnhof Lüneburg: ca. 19 km
- Hamburg Airport über A39/A1 (Elbbrücken): ca. 44,5 km
- Hamburg Airport über A39/A7 (Elbtunnel): ca. 57 km

Ausstattung: - EFH in Massivbauweise
- Bj. 1957
- Modernisierungen 2003 (Gasheizung), 2012 (Dach, Doppelisolierglas-Fenster in Kunststoff, elektrische Außenjalousien, Einbauküche)
- Gas-Zentralheizung (Viessmann), Kaminanschluss möglich
- ursprünglich 8 kleine Zimmer, später Zusammenlegungen durch Wanddurchbrüche, daher heute:
- großes Wohnzimmer, offene Küche mit Esszimmer im EG
- großes Schlafzimmer mit Balkon, großes Kinderzimmer im DG
- Spitzbodenausbau vorbereitet (z. B. Holzdielenboden)
- z. T. beheizter Vollkeller mit 2 Hobbyräumen, HWR, Heizraum und Vorratsraum
- Carport, Geräte- und Fahrradschuppen
- großer Garten mit Teich
- moderne Einbauküche aus 2012 mit Induktionsherd, Backofen, Kühl- und Gefrierschrank
- direkter Zugang zur überdachten Terrasse und in den Garten

Angaben zum Energieausweis gemäß EnEV 2014:
Verbrauchsausweis, gültig bis 28.10.2030, Bj. 1957, Bj. Wärmeerzeuger 2003, wesentlicher Energieträger: Gas, Energieverbrauchskennwert 147,7 kWh/(m²*a), Warmwasser enthalten, Energieeffizienzklasse E. Sonstiges: Das ausführliche Exposé mit Grundrissen und weiteren Fotos sowie die Objektanschrift erhalten Sie ausschließlich unter Angabe Ihrer vollständigen Kontaktdaten (Namen, Vornamen, Anschrift, Telefonnummern und E-Mail-Adresse). Wir arbeiten zu festen Konditionen. Provisionsanspruch und Objektnachweis gelten auch gegenüber Lebensgefährten, Verwandten, Familienmitgliedern, Lebensgemeinschaften, Betriebsvertretern und Franchisegebern/-partnern. Der Zwischenverkauf ist vorbehalten. Alle Angaben basieren auf Informationen des Verkäufers. Excellence Immobilien übernimmt keine Gewähr.

Nachfolgend erhalten Sie die gesetzlichen Angaben gem. TMG zu dem jeweiligen Objektbetreuer / selbständigen Immobilienmakler:
Katrin P. Baar M. A.
Geschäftsinhaberin | Selbständige Immobilienmaklerin (IHK)
Excellence Immobilien
Ottostraße 3/I | 80333 München
Tel.: 089 - 809 11 51-21
Fax: 089 - 809 11 51-22
Neuer Wall 10 | 20354 Hamburg
Tel.: 040-284 68 22 40
Fax: 04131-22 777 89
Osterdiecksfeld 9 | 21274 Undeloh
Tel.: 04131-22 777 88
Fax: 04131-22 777 89
Mobil: 0151-40 16 41 98
Email: baar@excellence-immobilien.de
Maklererlaubnis nach § 34c erteilt am 10.11.2010 von der Stadtverwaltung der Hansestadt Lüneburg, Abt. Ordnung, Reitende-Diener-Str. 8, 21355 Lüneburg.
Gewerbeaufsichtsbehörden: IHK für München und Oberbayern, Max-Joseph-Str. 2, 80333 München. IHK Lüneburg - Wolfsburg, Am Sande 1, 21335 Lüneburg.
Ust.-ID: DE 274 071 465.

Informationen zur Online-Streitbeilegung: Die Europäische Kommission stellt eine Plattform zur Online-Streitbeilegung (sog. „OS-Plattform") bereit. Diese finden Sie unter https://ec.europa.eu/consumers/odr/. Unsere E-Mail Adresse lautet: info@excellence-immobilien.de.

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Frau Katrin P. Baar M. A.
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