1. Generelles Verbot der Untervermietung
Ein Mietvertrag kann vorsehen, dass der Mieter die Wohnung nicht ohne Zustimmung des Vermieters an Dritte überlassen darf. Ein uneingeschränktes Untervermietungsverbot kann jedoch an gesetzliche Grenzen stoßen.
Nach § 553 BGB kann ein Mieter unter bestimmten Voraussetzungen einen Anspruch auf Erlaubnis haben, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zu überlassen. Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist insoweit unwirksam.
Das bedeutet allerdings nicht, dass Mieter eine Wohnung grundsätzlich ohne Zustimmung weitervermieten dürfen. § 540 BGB sieht zunächst vor, dass die Gebrauchsüberlassung an Dritte der Erlaubnis des Vermieters bedarf. Für die teilweise Untervermietung von Wohnraum gelten jedoch die besonderen Voraussetzungen des § 553 BGB.
2. Pauschales Verbot von Airbnb und kurzfristiger Vermietung
Auch die kurzfristige Vermietung über Plattformen wie Airbnb lässt sich nicht allein durch einen beliebigen Satz im Mietvertrag rechtssicher ausschließen. Die touristische oder tageweise Weitervermietung einer gemieteten Wohnung an wechselnde Gäste stellt grundsätzlich eine Gebrauchsüberlassung an Dritte dar und bedarf der Zustimmung des Vermieters.
Dabei muss zwischen dem mietvertraglichen Verhältnis und öffentlich-rechtlichen Vorgaben unterschieden werden. Je nach Stadt oder Gemeinde können zusätzlich Zweckentfremdungsverbote, Registrierungspflichten oder Genehmigungsvoraussetzungen gelten.
Für Vermieter ist deshalb eine klare Regelung sinnvoller als ein pauschaler Satz, der sämtliche Formen der Gebrauchsüberlassung gleich behandelt. Wer eine kurzfristige Vermietung ausschließen möchte, sollte die konkrete Nutzung und die rechtlichen Rahmenbedingungen berücksichtigen.
3. Unzulässiger Kündigungsausschluss
Ein zeitlich begrenzter Kündigungsausschluss kann in einem Wohnraummietvertrag zulässig sein. Bei formularmäßigen Vereinbarungen hat die Rechtsprechung jedoch Grenzen entwickelt, insbesondere wenn der Mieter über einen unangemessen langen Zeitraum an den Vertrag gebunden wird.
In der Praxis sind Mietverträge mit einem Kündigungsausschluss von zwei Jahren sehr gängig. In meiner langjährigen Tätigkeit in der Immobilienbranche begegnen mir entsprechende Vereinbarungen regelmäßig.
Auch ein Verkäufer einer Kapitalanlagewohnung kann ein Interesse an einem Kündigungsverzicht haben, z. B. wenn die Wohnung von einem Angehörigen bewohnt wird. Hier kann das Interesse bestehen, für einen längeren Zeitraum eine Eigenbedarfskündigung durch den Käufer zu verhindern.
Bei einem formularmäßigen Kündigungsausschluss darf der Mieter grundsätzlich nicht länger als vier Jahre an den Ausschluss gebunden werden. Überschreitet die Klausel diese Grenze, kann der Kündigungsausschluss insgesamt unwirksam sein. Bei der konkreten Vertragsgestaltung kommt es somit darauf an, welche Kündigungsrechte ausgeschlossen werden und wie die Klausel formuliert ist.
Für Vermieter bedeutet das: Ein besonders langfristiger Kündigungsausschluss schafft nicht automatisch mehr Sicherheit. Wird die zulässige Grenze überschritten, kann gerade die gewünschte Bindungswirkung verloren gehen.
4. Pauschales Tierhaltungsverbot
Ein Satz wie „Jegliche Tierhaltung ist verboten“ klingt für Vermieter zunächst eindeutig. Ein pauschales Tierhaltungsverbot in einem Formularmietvertrag kann jedoch unwirksam sein, insbesondere wenn es auch Kleintiere erfasst, von denen typischerweise keine relevanten Beeinträchtigungen ausgehen.
Bei Hunden und Katzen ist eine individuelle Abwägung erforderlich. Art und Größe des Tieres, die konkrete Wohnung, mögliche Beeinträchtigungen anderer Bewohner und die Interessen von Vermieter und Mieter können dabei eine Rolle spielen.
Ein Aquarium wird sich als solche Tierhaltung kaum wirksam verbieten lassen. Auch deshalb ist ein undifferenziertes Verbot sämtlicher Tierhaltung keine besonders belastbare Vertragsgestaltung.
5. Starre Fristen für Schönheitsreparaturen
Formulierungen mit starren Fristen wie „Küche und Bad alle drei Jahre, Wohnräume alle fünf Jahre“ können problematisch sein, wenn sie den Eindruck vermitteln, dass unabhängig vom tatsächlichen Zustand der Wohnung zwingend renoviert werden muss. Die Rechtsprechung unterscheidet deshalb zwischen starren Fristen und flexiblen Regelungen, die den tatsächlichen Renovierungsbedarf berücksichtigen.
Auch der Zustand der Wohnung bei Mietbeginn spielt eine wichtige Rolle. Wird eine Wohnung unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergeben, kann eine formularmäßige Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter ohne angemessenen Ausgleich unwirksam sein.
Für Vermieter lohnt sich deshalb ein genauer Blick auf die konkrete Formulierung. Eine Klausel sollte nicht lediglich einen festen Zeitplan vorgeben, sondern den tatsächlichen Zustand der Wohnung berücksichtigen.
6. Kleinreparaturen ohne wirksame Kostenbegrenzung
Kleinreparaturklauseln sollen verhindern, dass der Vermieter wegen jeder kleinen Reparatur tätig werden muss. Sie können grundsätzlich zulässig sein, müssen die Kostenbelastung des Mieters jedoch klar und angemessen begrenzen.
Problematisch wird es insbesondere dann, wenn der Mietvertrag keine Obergrenze für die Kosten einzelner Reparaturen und keine angemessene Höchstgrenze für die Gesamtkosten innerhalb eines bestimmten Zeitraums vorsieht. Eine pauschale Formulierung wie „Der Mieter trägt sämtliche Kosten für Kleinreparaturen“ reicht deshalb nicht aus.
Auch die Art der betroffenen Gegenstände spielt eine Rolle. Eine wirksame Kleinreparaturklausel kann sich nur auf solche Teile der Mietsache beziehen, die dem häufigen und unmittelbaren Zugriff des Mieters ausgesetzt sind. Für einen Vermieter empfiehlt es sich, den Mieter um die Vorlage der Belege für Kleinreparaturen zu bitten, um Unstimmigkeiten im Vorfeld auszuschließen.
7. Verpflichtung zur Endrenovierung
„Bei Auszug ist die Wohnung frisch gestrichen zu übergeben“ klingt eindeutig, kann als vorformulierte Vertragsklausel aber unwirksam sein. Bei einer vorformulierten Klausel ist eine starre Verpflichtung zur Endrenovierung unabhängig vom tatsächlichen Zustand der Wohnung regelmäßig problematisch. Eine tatsächlich ausgehandelte Individualvereinbarung kann dagegen anders zu beurteilen sein.
Auch bei der Endrenovierung kommt es deshalb auf die konkrete Vertragsgestaltung an. Entscheidend ist unter anderem, ob die Verpflichtung an den tatsächlichen Renovierungsbedarf anknüpft oder den Mieter unabhängig davon zur Durchführung bestimmter Arbeiten verpflichtet.
Für Vermieter kann eine vermeintlich eindeutige Endrenovierungsklausel daher trügerische Sicherheit schaffen. Im Streitfall kann sich herausstellen, dass die gewünschte Verpflichtung des Mieters rechtlich gar nicht durchsetzbar ist.
8. Starre Vorgaben zur Farbgestaltung
Auch Vorgaben zur Farbgestaltung können problematisch sein. Eine Klausel, nach der der Mieter die Wohnung bei Auszug zwingend in einer bestimmten Farbe, etwa Weiß, zurückgeben muss, kann den Mieter unangemessen in seiner Gestaltungsfreiheit beschränken.
Entscheidend ist auch hier die konkrete Formulierung. Eine Regelung, die dem Mieter während der gesamten Mietzeit bestimmte Farben vorschreibt, ist anders zu beurteilen als eine zulässige Vorgabe für die Rückgabe der Wohnung.
Für Vermieter gilt deshalb auch bei der Farbgestaltung: Nicht jede Klausel, die auf den ersten Blick für einen ordentlichen Zustand der Wohnung sorgen soll, ist automatisch wirksam.
Warum weniger manchmal mehr ist
Ein Mietvertrag wird nicht dadurch besser, dass möglichst viele Regelungen aufgenommen werden. Entscheidend ist vielmehr, dass die vereinbarten Klauseln rechtlich wirksam, verständlich und auf das konkrete Mietverhältnis abgestimmt sind.
Gerade bei Kapitalanlagen sollte der Mietvertrag nicht als nebensächliches Dokument betrachtet werden. Neben Kaufpreis, Miethöhe und laufenden Kosten gehört auch die rechtliche Ausgestaltung des Mietverhältnisses zu den Faktoren, die für die wirtschaftliche Qualität einer Immobilie relevant sein können.
Alte Mietverträge sollten nicht ungeprüft übernommen werden
Bei neu zu schließenden Mietverhältnissen lohnt sich ein Blick auf ältere Vertragsmuster besonders dann, wenn diese in gleicher Form über Jahre hinweg zum Einsatz kamen. Eine Klausel wird nicht allein dadurch wirksam, dass sie bereits seit Jahren in einem früheren Mietvertrag stand oder in zahlreichen anderen Verträgen verwendet wurde.
Dieser Artikel stellt keine Rechtsberatung dar. Er soll einen Überblick über typische Problemfelder geben und ersetzt keine Prüfung eines konkreten Mietvertrags. Bei rechtlichen Zweifeln sollte insbesondere vor einer Auseinandersetzung mit dem Mieter eine mietrechtliche Beratung durch eine entsprechend qualifizierte Fachperson erfolgen. Im Idealfall sollten aktuelle Mietvertragsformulare von entsprechenden Verbänden genutzt oder bei individuellen Vereinbarungen vor Vertragsabschluss ein Fachanwalt für Mietrecht hinzugezogen werden.
Katrin P. Baar M. A. | Excellence ImmobilienImmobilienmaklerin & Sachverständige für Immobilienbewertung