1. Grundbuchauszug: Wem gehört die Immobilie und welche Rechte bestehen?
Der Grundbuchauszug gehört zu den wichtigsten Unterlagen beim Immobilienkauf. Er zeigt unter anderem, wer als Eigentümer eingetragen ist und welche Belastungen oder Rechte mit dem Grundstück beziehungsweise der Immobilie verbunden sind.
Besonders wichtig ist ein Blick auf die Abteilungen des Grundbuchs. Dort können beispielsweise Dienstbarkeiten, Wohnrechte, Nießbrauch oder Vorkaufsrechte eingetragen sein. Auch Grundpfandrechte wie Grundschulden solltest Du kennen, denn sie gehören zur finanziellen und rechtlichen Situation der Immobilie.
Eingetragene Belastungen bedeuten nicht automatisch ein Problem. Entscheidend ist, welche Auswirkungen sie auf die Nutzung, den Wert oder die spätere Veräußerbarkeit der Immobilie haben.
2. Bauakte, Baugenehmigungen und Grundrisse prüfen
Bei einem Haus solltest Du Dir die vorhandenen Bauunterlagen möglichst vollständig ansehen. Dazu gehören insbesondere Baugenehmigungen, Bauzeichnungen, Baubeschreibungen und – soweit vorhanden – Unterlagen zu späteren An- und Umbauten.
Ein häufiger Fehler besteht darin, die Angaben aus dem Exposé ungeprüft zu übernehmen. Wenn beispielsweise ein Wintergarten, ein ausgebauter Dachboden oder ein Anbau vorhanden ist, sollte nachvollziehbar sein, ob diese Veränderungen genehmigungspflichtig sind und genehmigt wurden und ob sie mit den vorhandenen Bauunterlagen übereinstimmen.
Auch die Wohnflächenberechnung verdient Aufmerksamkeit. Die im Exposé genannte Fläche sollte mit den vorhandenen Unterlagen plausibel sein, denn die Wohnfläche kann nicht nur für den Kaufpreis, sondern auch für Finanzierung, Versicherung und spätere Vermietung relevant sein.
3. Energieausweis: Mehr als nur eine Energieeffizienzklasse
Der Energieausweis gibt einen ersten Überblick über die energetische Qualität eines Gebäudes. Für Käufer ist er deshalb interessant, weil die energetische Beschaffenheit einer Immobilie mit künftigen Kosten für Heizung, Modernisierung und mögliche energetische Maßnahmen zusammenhängen kann.
Dabei solltest Du nicht nur auf die Energieeffizienzklasse schauen. Auch das Baujahr, die Heizungsanlage, die Gebäudehülle, bereits durchgeführte Modernisierungen und der tatsächliche Zustand der Immobilie gehören in die Gesamtbetrachtung.
Ein Energieausweis ersetzt allerdings keine technische Prüfung des Gebäudes. Wenn bei einem älteren Gebäude Hinweise auf einen erhöhten Sanierungsbedarf bestehen, kann es sinnvoll sein, zusätzlich einen Bausachverständigen hinzuzuziehen.
4. Modernisierungen und Sanierungsbedarf nachvollziehen
Eine Immobilie kann auf den ersten Blick modern wirken und trotzdem erheblichen Investitionsbedarf haben. Deshalb solltest Du nicht nur fragen, ob modernisiert wurde, sondern auch was, wann und in welchem Umfang.
Interessant sind beispielsweise Informationen über Dach, Fenster, Heizung, Fassade, Leitungen und energetische Maßnahmen. Rechnungen, Bescheinigungen von Fachunternehmen oder andere Nachweise können dabei helfen, Angaben zu Modernisierungen nachvollziehbar zu machen.
Gerade bei älteren Immobilien ist diese Prüfung wichtig. Eine attraktive Ausstattung kann einen bestehenden technischen Sanierungsbedarf nicht automatisch ausgleichen.
5. Bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung und WEG-Unterlagen
Beim Kauf einer Eigentumswohnung kaufst Du nicht nur die Wohnung selbst. Du wirst zugleich Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft und übernimmst damit auch Rechte und Pflichten innerhalb dieser Gemeinschaft.
Deshalb solltest Du die Teilungserklärung einschließlich Gemeinschaftsordnung sowie den Aufteilungsplan prüfen. Daraus ergibt sich unter anderem, welche Bereiche zum Sondereigentum gehören und welche Teile gemeinschaftliches Eigentum sind.
Ebenso wichtig sind die Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre, die letzte Jahresabrechnung und der aktuelle Wirtschaftsplan. Sie können Hinweise auf geplante Sanierungen, bereits beschlossene Maßnahmen, Sonderumlagen oder finanzielle Belastungen der Gemeinschaft enthalten.
Auch die Höhe der Instandhaltungsrücklage solltest Du berücksichtigen. Eine niedrige Rücklage ist nicht automatisch problematisch, kann bei einer größeren anstehenden Sanierung aber zu erheblichen zusätzlichen Kosten führen.
6. Vermietete Immobilie: Mietverträge und bestehende Verpflichtungen
Wenn Du eine vermietete Immobilie kaufst, solltest Du Dich nicht nur für die Höhe der aktuellen Miete interessieren. Entscheidend sind auch der Mietvertrag, mögliche Nachträge, Vereinbarungen mit dem Mieter und bestehende Besonderheiten des Mietverhältnisses.
Prüfe deshalb, welche Miete tatsächlich vereinbart ist, welche Betriebskosten umgelegt werden und ob besondere Rechte oder Verpflichtungen bestehen. Auch Mietrückstände oder bereits laufende Auseinandersetzungen sollten vor dem Kauf bekannt sein.
Bei einer Kapitalanlage ist diese Prüfung besonders wichtig. Die Immobilie sollte nicht nur aufgrund ihres Kaufpreises oder einer im Exposé genannten Rendite beurteilt werden, sondern auf Grundlage der tatsächlichen Einnahmen, Kosten und rechtlichen Rahmenbedingungen.
Kaufst Du eine Neubauimmobilie, so sind eine Liquiditätsplanung und eine Renditeberechnung wichtig. Für einen ersten Überblick kannst Du unseren Rechner auf der Seite Kapitalanlagen nutzen.
7. Grundstück, Lage und rechtliche Besonderheiten
Auch das Grundstück selbst verdient eine genaue Betrachtung. Liegenschaftskarte und – je nach Objekt – weitere Unterlagen können wichtige Informationen über Grundstücksgrenzen, Zufahrten oder Besonderheiten des Grundstücks liefern.
Darüber hinaus können Baulasten, Dienstbarkeiten oder andere öffentlich-rechtliche beziehungsweise privatrechtliche Einschränkungen relevant sein. Solche Punkte sind nicht immer auf den ersten Blick erkennbar und können die Nutzung oder den Wert einer Immobilie beeinflussen.
Gerade deshalb solltest Du Unterlagen nicht isoliert betrachten. Ein im Grundbuch eingetragenes Recht kann beispielsweise oft erst zusammen mit der zugrunde liegenden Vereinbarung verständlich werden.
8. Unterlagen miteinander abgleichen – hier entstehen die wichtigen Fragen
Die eigentliche Qualität einer Unterlagenprüfung zeigt sich häufig nicht in einem einzelnen Dokument, sondern im Vergleich verschiedener Angaben. Stimmen Wohnfläche, Grundriss und Exposé überein? Passen Baujahr und Modernisierungsangaben zusammen? Entsprechen vorhandene Anbauten den Bauunterlagen?
Auch bei Eigentumswohnungen können sich wichtige Fragen erst aus dem Zusammenspiel mehrerer Dokumente ergeben. Wenn beispielsweise eine größere Sanierung angekündigt ist, solltest Du prüfen, ob sie bereits beschlossen wurde, wie sie finanziert werden soll und welche Kosten auf Dich zukommen könnten.
Widersprüche sind dabei nicht automatisch ein Ausschlusskriterium. Sie sind zunächst ein Anlass, genauer nachzufragen und die tatsächlichen Verhältnisse zu klären.
9. Welche Unterlagen solltest Du vor dem Kauf mindestens gesehen haben?
Welche Unterlagen tatsächlich erforderlich sind, hängt von der Art und dem Alter der Immobilie ab. Bei einem Einfamilienhaus sind andere Dokumente relevant als bei einer Eigentumswohnung oder einer vermieteten Kapitalanlage.
Zum grundlegenden Prüfungsumfang gehören je nach Objekt unter anderem der aktuelle Grundbuchauszug, Liegenschaftskarte, Grundrisse und Wohnflächenberechnung, Bauunterlagen, Energieausweis sowie Informationen zu Modernisierungen und bestehenden Belastungen. Bei Eigentumswohnungen kommen insbesondere Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung hinzu.
Bei besonderen Immobilien können weitere Unterlagen erforderlich sein. Je komplexer die rechtlichen, technischen oder wirtschaftlichen Verhältnisse sind, desto wichtiger wird eine fachliche Prüfung.
10. Wann professionelle Unterstützung beim Immobilienkauf sinnvoll ist
Nicht jede Unterlage muss von Dir selbst bis ins letzte Detail geprüft werden. Entscheidend ist, mögliche Risiken zu erkennen und rechtzeitig zu entscheiden, wann zusätzliche Fachkompetenz erforderlich ist.
Eine erfahrene Immobilienmaklerin kann Dir helfen, die immobilienbezogenen Informationen einzuordnen, Widersprüche zu erkennen und offene Fragen gezielt anzugehen. Gerade bei größeren finanziellen Entscheidungen ist es hilfreich, wenn neben der praktischen Erfahrung aus zahlreichen Immobilientransaktionen auch fundierte Kenntnisse der Immobilienbewertung vorhanden sind.
Bei technischen Fragen kann ein Bausachverständiger hinzugezogen werden. Rechtliche Fragen gehören in die Hände eines Notars oder einer entsprechend qualifizierten Rechtsberatung, steuerliche Aspekte solltest Du mit einem Steuerberater klären.
Fazit: Erst prüfen, dann kaufen
Eine Immobilie sollte nicht allein aufgrund eines überzeugenden Exposés oder einer gelungenen Besichtigung gekauft werden. Erst die vollständige Betrachtung der relevanten Unterlagen zeigt, ob Angaben zusammenpassen, welche Verpflichtungen bestehen und welche Risiken oder zusätzlichen Kosten auf Dich zukommen können.
Besonders wichtig ist deshalb nicht nur die Frage, welche Unterlagen vorhanden sind, sondern was sie über die Immobilie aussagen. Wer sich vor der Kaufentscheidung die notwendige Zeit für eine fundierte Prüfung nimmt, schafft eine wesentlich bessere Grundlage für eine sichere Entscheidung.
Katrin P. Baar M. A. | Excellence ImmobilienImmobilienmaklerin & Sachverständige für Immobilienbewertung