Golden Visa in den VAE (Dubai) durch Immobilienerwerb
Die Investitionsschwelle für das Golden Visa der VAE über Immobilienbesitz liegt bei 2.000.000 AED, umgerechnet rund 487.000 Euro (Stand: 10/2026). Maßgeblich ist der beim Dubai Land Department registrierte Wert der Immobilie. Die Schwelle muss nicht mit einem einzigen Objekt erreicht werden: Der Wert mehrerer Immobilien in ausgewiesenen Freehold-Zonen lässt sich addieren, eine Obergrenze für die Zahl der Einheiten besteht nicht.
Für Investoren besonders relevant: Auch Off-Plan-Immobilien zählen. Ebenso ist eine finanzierte Immobilie zulässig: Entscheidend ist der Gesamtwert, nicht das eingebrachte Eigenkapital. Die finanzierende Bank bestätigt dies mit einem No-Objection-Certificate.
Das Golden Visa wird für zehn Jahre erteilt und ist bei fortbestehendem Eigentum verlängerbar. Einbezogen werden können Ehepartner, Kinder unabhängig vom Alter und Eltern; zudem können Hausangestellte gesponsert werden, eine feste Obergrenze besteht nicht. Ein wesentlicher Vorteil gegenüber regulären Aufenthaltstiteln: Es gibt keine Mindestaufenthaltspflicht. Auch Abwesenheiten von mehr als sechs Monaten gefährden den Status nicht. Für Investoren, die ihren Lebensmittelpunkt in Europa behalten, ist das ein zentrales Argument. Für das Antragspaket des Hauptantragstellers sind nach aktuellen Gebührenübersichten rund 9.900 AED, umgerechnet rund 2.410 Euro (Stand: 10/2026), an Behörden- und Servicegebühren zu kalkulieren. Hinzu kommt beim Erwerb die einmalige DLD-Übertragungsgebühr von 4 % des Kaufpreises.
Residenzvisum für zwei Jahre in Dubai
Unterhalb der Golden-Visa-Schwelle bietet Dubai ein zweijähriges Investorenvisum für Immobilieneigentümer. Für Alleineigentümer gilt dabei keine Mindestgrenze für den Immobilienwert. Bei Miteigentum muss jeder Eigentümer einen Anteil im Wert von mindestens 400.000 AED halten, umgerechnet rund 97.000 Euro (Stand: 10/2026).
Anders als beim Golden Visa muss die Immobilie fertiggestellt sein und über ein Title Deed des DLD verfügen; Off-Plan-Objekte qualifizieren für das zweijährige Visum nicht.
Die Gebühr für den Erstantrag beim DLD beträgt rund 10.200 AED, umgerechnet rund 2.490 Euro (Stand: 10/2026). Erforderlich sind unter anderem Reisepass, Title Deed und ein an das DLD adressiertes Führungszeugnis der Dubai Police. Die Bearbeitung dauert in der Regel sieben bis zehn Arbeitstage.
Der entscheidende Unterschied zum Golden Visa liegt in der Aufenthaltspflicht: Wie bei regulären Aufenthaltstiteln in den VAE ist eine Einreise mindestens alle sechs Monate erforderlich, um den Status zu erhalten. Das Visum eignet sich damit vor allem für Investoren, die tatsächlich regelmäßig vor Ort sind oder einen Umzug vorbereiten – und für jene, die mit einem überschaubaren Investment in den Markt einsteigen und später auf das Golden Visa aufstocken möchten.
Golden Visa im Oman durch Immobilienerwerb
Oman hat Ende August 2025 eine neu strukturierte Golden Residency eingeführt, die vom Ministerium für Handel, Industrie und Investitionsförderung verwaltet wird. Die Mindestinvestition beträgt 200.000 OMR, umgerechnet rund 464.000 Euro (Stand: 10/2026). Damit liegt die omanische Schwelle knapp unter jener der VAE.
Die Investition kann über einen einzelnen Weg oder eine Kombination mehrerer Wege erbracht werden. Neben dem Immobilienerwerb zählen dazu unter anderem die Gründung eines Unternehmens, staatliche Entwicklungsanleihen, an der Muscat Stock Exchange gehandelte Aktien sowie Festgeldanlagen bei einer im Oman lizenzierten Bank. Ein Investor kann also beispielsweise eine Immobilie und eine Anleihe kombinieren, um die Schwelle zu erreichen.
Für die Immobilienroute gelten zwei Einschränkungen, die den omanischen Markt grundlegend von Dubai unterscheiden. Erstens ist der Erwerb für Ausländer auf die Integrated Tourism Complexes (ITC) beschränkt. Zweitens qualifizieren nur fertiggestellte Einheiten mit gültigem Eigentumstitel; Off-Plan-Objekte reichen für die Golden Residency nicht aus. Beim Erwerb fällt eine Registrierungsgebühr von 3 % an, beim Erstverkauf neu gebauter Wohnimmobilien 5 % Mehrwertsteuer. Ein Resale ist von der Mehrwertsteuer befreit.
Die Golden Residency wird für zehn Jahre erteilt und ist verlängerbar. Familienangehörigen ersten Grades kann sie ohne Beschränkung hinsichtlich Alter oder Anzahl erteilt werden – eine bemerkenswert großzügige Regelung, die Oman insbesondere für Familien mit erwachsenen Kindern oder mitreisenden Eltern attraktiv macht.
Residenzvisum für zwei Jahre im Oman
Unterhalb der Golden-Visa-Schwelle von 200.000 OMR erhalten Eigentümer einer Immobilie in einem Integrated Tourism Complex ein zweijähriges Residenzvisum; die Gebühr beträgt 50 OMR. Es ist verlängerbar, solange das Objekt im Eigentum des Investors gehalten wird. Einen festen Mindestwert für die Immobilie sieht diese Route nicht vor, was den Einstieg in den omanischen Markt bereits mit vergleichsweise moderaten Beträgen ermöglicht.
Eine Besonderheit betrifft die Familie: Bei Investitionen unter 50.000 OMR, umgerechnet rund 116.000 Euro (Stand: 10/2026), kann es sein, dass für Angehörige keine eigene Residenz erteilt wird. Ob Ehepartner und Kinder einbezogen werden können, ist in diesem Segment vor dem Kauf projektbezogen beim jeweiligen Entwickler zu klären. Mit einem Verkauf der Immobilie erlischt das Residenzvisum, ebenso die davon abgeleiteten Familienvisa.
Wer eine Immobilie in der Bauphase erwirbt, deren Eintragung noch nicht abgeschlossen ist, kann bis zur Registrierung ein befristetes Mehrfacheinreisevisum erhalten. Das zweijährige Residenzvisum setzt dagegen den eingetragenen Eigentumstitel voraus.
Direkter Vergleich: VAE und Oman
Beim Golden Visa liegen beide Länder in Euro gerechnet nah beieinander: rund 487.000 Euro in den VAE, rund 464.000 Euro im Oman. Den Ausschlag geben daher nicht die Schwellenwerte, sondern die Bedingungen. Die VAE erlauben Off-Plan-Immobilien, Hypothekenfinanzierung und die Bündelung mehrerer Objekte im gesamten Freehold-Markt. Oman verlangt fertiggestellte Einheiten in ITC-Lagen, erlaubt dafür aber die Kombination von Immobilie und Finanzanlagen und schließt Familienangehörige ohne Alters- oder Zahlenbegrenzung ein.
Unterhalb der Golden-Visa-Schwelle bieten beide Länder ein zweijähriges, verlängerbares Residenzvisum, das an das Halten der Immobilie geknüpft ist und für Alleineigentümer keinen festen Mindestwert voraussetzt. In Dubai gilt eine Mindestgrenze von 400.000 AED je Anteil bei Miteigentum sowie eine Einreise mindestens alle sechs Monate. Im Oman ist bei kleineren Investitionen unter 50.000 OMR der Familiennachzug projektbezogen zu prüfen.
Hinzu kommt der Reifegrad der Märkte: Die VAE verfügen über ein seit zwei Jahrzehnten etabliertes, hochgradig digitalisiertes Immobilien- und Visasystem. Oman befindet sich mit seinen 2025 und 2026 neu geordneten Regelungen in einer jüngeren, dynamisch wachsenden Phase mit entsprechend höherem Aufwertungspotenzial.
Fazit: Welcher Weg passt zu welchem Investor?
Wer ein zehnjähriges Aufenthaltsrecht ohne Präsenzpflicht anstrebt und dabei maximale Flexibilität bei Objektauswahl und Finanzierung schätzt, findet im Golden Visa der VAE den direktesten Weg – zumal auch Off-Plan-Projekte und finanzierte Objekte anrechenbar sind. Wer zunächst mit einem kleineren Investment einsteigen möchte, nutzt in beiden Ländern das zweijährige Residenzvisum als Brücke. Oman spricht auch Investoren an, die ihr Kapital auf Immobilie und Finanzanlagen verteilen möchten oder eine größere Familie einbeziehen wollen. In beiden Ländern gilt: Die Qualität der Immobilie entscheidet über den langfristigen Werterhalt – das Aufenthaltsrecht ist ein wertvoller zusätzlicher Baustein, nicht der einzige Grund für die Anlageentscheidung. Ein Vorteil für den Oman-Investor ist, dass er in einer sehr frühen Marktphase einsteigt und damit von einem höheren Wertsteigerungspotenzial profitieren kann. Auch in Dubai bleiben Nutzung und Vermietbarkeit dank der Wachstumsambitionen attraktiv; entscheidend ist dort jedoch die Lage.
Dieser Beitrag ersetzt keine steuerliche oder rechtliche Beratung im Einzelfall. Die Angaben entsprechen dem Stand Oktober 2026. Schwellenwerte, Gebühren und Wechselkurse können sich ändern.
Welche ITC-Projekte für Golden Visa oder Residenzvisum infrage kommen, kläre ich gern in einem persönlichen Beratungsgespräch.
Weiterführende Informationen: Immobilien in den VAE | Immobilien im Oman
Häufige Fragen
Ab welcher Investitionssumme gibt es das Golden Visa in den VAE und im Oman?
In den VAE ab einem Immobilienwert von 2.000.000 AED, rund 487.000 Euro. Im Oman ab einer Investition von 200.000 OMR, rund 464.000 Euro, die auch auf Immobilie und Finanzanlagen verteilt werden kann. Beide Visa gelten zehn Jahre und sind verlängerbar.
Zählen Off-Plan-Immobilien für das Golden Visa?
In den VAE ja. Im Oman qualifizieren für die Golden Residency ausschließlich fertiggestellte Einheiten in den Integrated Tourism Complexes.
Welches Residenzvisum gibt es unterhalb der Golden-Visa-Schwelle?
Sowohl die VAE als auch Oman erteilen Immobilieneigentümern ein zweijähriges Residenzvisum, das verlängerbar ist, solange das Objekt gehalten wird. In Dubai gilt für Alleineigentümer kein Mindestwert, bei Miteigentum mindestens 400.000 AED je Anteil. Im Oman ist bei Investitionen unter 50.000 OMR beim Entwickler zu prüfen, ob Angehörige eine eigene Residenz erhalten.
Katrin P. Baar M. A. | Excellence ImmobilienImmobilienmaklerin & Sachverständige für Immobilienbewertung