Von der Beratung bis zur Kaufentscheidung
Am Anfang steht die Auswahl der passenden Immobilie. Nach einer Beratung und der Entscheidung für ein konkretes Objekt werden die vertraglichen Schritte eingeleitet.
Bei Neubauprojekten wird zunächst der entsprechende Bauträgervertrag geschlossen. Anschließend folgt in der Regel ein Vorvertrag, in dem die wesentlichen Vereinbarungen zum Erwerb und zum Zahlungsplan festgehalten werden. Danach wird der erste Teil des Kaufpreises bzw. die Anzahlung fällig.
Wie der weitere Ablauf aussieht, hängt vom jeweiligen Bauträger ab. Insbesondere die Frage, ob der Vorvertrag nach der ersten Zahlung bei der zuständigen Behörde registriert wird, wird nicht von allen Bauträgern gleich gehandhabt.
Der Zahlungsplan bis zur Schlüsselübergabe
Nach der ersten Zahlung folgen die regelmäßigen Raten. Bei Neubauprojekten sind insbesondere monatliche oder quartalsweise Zahlungspläne über die Bauzeit üblich.
Wie hoch die einzelnen Raten sind und ob zusätzlich eine größere Schlusszahlung bei Fertigstellung oder Schlüsselübergabe vorgesehen ist, hängt vom jeweiligen Bauträger und Projekt ab. Deshalb muss der konkrete Zahlungsplan bereits vor Vertragsabschluss genau geprüft, bei Bedarf nachverhandelt und genau festgelegt werden.
Je nach Bauträger und Vertragsmodell wird nach Zahlung eines vereinbarten Kaufpreisanteils der Hauptvertrag ausgestellt und bei der zuständigen Behörde registriert. Die vereinbarten Ratenzahlungen werden entsprechend dem vereinbarten Zahlungsplan bis zur Fertigstellung der Immobilie fortgeführt.
Nach Abschluss der Bauarbeiten und Erfüllung der vertraglichen Voraussetzungen sowie Zahlung der Schlussrate erfolgt schließlich die Übergabe der Immobilie. Dabei sollte genau geprüft werden, welcher Fertigstellungszustand vertraglich geschuldet ist.
Black Frame, White Frame und Turnkey: Fertigstellungsstandards vergleichen
Ein besonders wichtiger Punkt beim Immobilienkauf in Georgien ist der Fertigstellungszustand. Die Begriffe Black Frame, White Frame und Turnkey bzw. schlüsselfertig sind in Georgien weit verbreitet, aber nicht einheitlich standardisiert. Entscheidend ist deshalb immer der konkrete Leistungsumfang des jeweiligen Projekts.
Black Frame bedeutet in der Regel, dass die Immobilie baulich vorbereitet ist, die Oberflächen jedoch noch nicht bezugsfertig hergestellt sind. Für Fußböden, Wandflächen, Decken und weitere Endarbeiten können deshalb nach dem Kauf noch erhebliche Kosten entstehen.
White Frame bedeutet üblicherweise, dass wesentliche Innenflächen bereits fertiggestellt sind und Decken und Wände beispielsweise weiß gestrichen übergeben werden. Welche Arbeiten tatsächlich enthalten sind, sollte jedoch immer anhand der Baubeschreibung geprüft werden.
Turnkey bzw. schlüsselfertig bedeutet grundsätzlich einen weitgehend bezugsfertigen Zustand. Ob zusätzlich eine vollständige Möblierung, Ausstattung inkl. Geschirr und Wäsche oder sogar ein Vermietungsservice enthalten ist, hängt vom jeweiligen Projekt und dem vereinbarten Leistungsumfang ab.
Insbesondere in den Ferienregionen am Schwarzen Meer finden wir häufig Projekte, bei denen die Immobilie bei Übergabe bereits möbliert ist. Das ist allerdings kein eigener Fertigstellungsstandard, sondern beschreibt zunächst den zusätzlichen Leistungsumfang der Möblierung.
Warum der Preis pro Quadratmeter allein wenig aussagt
Gerade bei Immobilien in Georgien sollte man sich deshalb nicht vordergründig vom Baupreis pro Quadratmeter leiten lassen. Ein niedriger Quadratmeterpreis kann auf den ersten Blick attraktiv wirken. Wenn anschließend jedoch noch erhebliche Kosten für Böden, Wände, Decken, Küche, Badezimmer, Beleuchtung oder Möblierung hinzukommen, verändert sich die Gesamtrechnung.
Für einen belastbaren Vergleich muss deshalb immer der gesamte Leistungsumfang betrachtet werden. Erst wenn klar ist, was im Kaufpreis enthalten ist und welche zusätzlichen Kosten bis zur Vermietbarkeit oder Eigennutzung entstehen, lassen sich unterschiedliche Projekte sinnvoll miteinander vergleichen.
Ich biete keine Black-Frame-Projekte an. Ebenso empfehle ich keine Bauträger, bei denen der Vorvertrag nach der ersten Zahlung nicht bei der zuständigen Behörde registriert wird. Für mich sind ein nachvollziehbarer Vertragsablauf und ein klar definierter Leistungsumfang wichtige Voraussetzungen für die Auswahl eines Projekts.
Was kostet die Registrierung in Georgien?
Die Registrierung von Immobilien erfolgt über die zuständige georgische Behörde, die National Agency of Public Registry. Die aktuell ausgewiesene Gebühr für die Registrierung eines Rechts an einer Immobilie beträgt 150 GEL bei einer Bearbeitungszeit von vier Arbeitstagen, 270 GEL bei einer Bearbeitung innerhalb eines Arbeitstages oder 350 GEL am Tag der Antragstellung. Wird die Registrierung durch den Bauträger oder einen Dienstleister vorgenommen, können zusätzliche Servicegebühren anfallen.
Vertragssprache und rechtliche Verständlichkeit
Ein Punkt verdient beim Immobilienerwerb im Ausland besondere Aufmerksamkeit: die Vertragssprache. Verträge werden häufig zweisprachig – auf Georgisch und Englisch – ausgefertigt. Entscheidend ist dabei, welche Sprachfassung laut Vertrag rechtlich verbindlich ist.
Ist die georgische Fassung verbindlich, muss sichergestellt sein, dass der Käufer deren Inhalt tatsächlich versteht. Arbeitet der Bauträger nicht mit einer eigenen Rechtsabteilung oder stellt keine entsprechende sprachliche Unterstützung zur Verfügung, ist die Hinzuziehung eines Dolmetschers erforderlich.
Alternativ kann eine notarielle Vollmacht an eine Vertrauensperson oder einen Dienstleister erteilt werden, der Georgisch versteht und den Käufer bei den erforderlichen Schritten vertritt. Je nach Gestaltung können für Vollmacht, Übersetzung und Dolmetscher zusätzliche Kosten entstehen, die in der Praxis häufig im Bereich von etwa 700 bis 1.000 € liegen können.
Gibt es eine Grunderwerbsteuer in Georgien?
Eine der Besonderheiten des georgischen Immobilienmarktes ist, dass beim Erwerb einer Immobilie derzeit keine Grunderwerbsteuer anfällt. Dadurch sind die Erwerbsnebenkosten im Vergleich zu vielen europäischen Immobilienmärkten relativ niedrig.
Was passiert beim Wiederverkauf?
Steuerlich ist die Haltedauer einer Immobilie in Georgien relevant. Der Veräußerungsgewinn aus dem Verkauf einer Wohnimmobilie ist steuerfrei, wenn die Immobilie länger als zwei Jahre gehalten wurde.
Wird eine Wohnimmobilie innerhalb dieser Zweijahresfrist wieder verkauft, wird der daraus erzielte Mehrerlös grundsätzlich mit 5 % besteuert. Für die Berechnung der Haltedauer ist der Zeitpunkt der Entstehung beziehungsweise Registrierung des Eigentums relevant.
Wie werden Mieteinnahmen in Georgien besteuert?
Wer eine Immobilie in Georgien vermietet, kann grundsätzlich von einer vergleichsweise einfachen Besteuerung profitieren. Für die Vermietung von Wohnraum zu Wohnzwecken sieht das georgische Steuerrecht bei natürlichen Personen eine pauschale Besteuerung der Mieteinnahmen mit 5 % vor, sofern keine Abzüge von den Einnahmen vorgenommen werden.
Daneben kann je nach individueller Situation die allgemeine Besteuerung mit 20 % relevant sein, bei der die steuerliche Behandlung der tatsächlich abzugsfähigen Aufwendungen eine Rolle spielt. Für Kapitalanleger ist deshalb nicht nur der Steuersatz entscheidend, sondern auch die Frage, welche Kosten tatsächlich anfallen und welcher administrative Aufwand mit der jeweiligen Variante verbunden ist.
In der Praxis ist die pauschale 5 %-Besteuerung für viele private Vermieter besonders interessant, weil sie einfach und transparent ist. Ob sie im Einzelfall tatsächlich die wirtschaftlich sinnvollste Lösung darstellt, sollte jedoch anhand der konkreten Vermietungssituation und der persönlichen steuerlichen Situation geprüft werden.
Vermietung in Tbilissi oder Ferienregion?
Bei der Vermietung spielt die Lage eine besonders wichtige Rolle. In Tbilissi gibt es attraktive Wohnlagen mit einer starken Nachfrage durch Expats und internationale Unternehmen, sodass eine ganzjährige Vermietung grundsätzlich besser planbar sein kann.
Immobilien am Schwarzen Meer oder in den Skigebieten der Bergregionen Georgiens unterliegen dagegen stärkeren saisonalen Schwankungen. Gleichzeitig können Ferienimmobilien in attraktiven Lagen interessante Erträge erzielen, insbesondere wenn die Vermietung professionell organisiert wird.
Wer bereits gute Erfahrungen mit international etablierten Vermietungsplattformen hat und die Vermietung selbst organisieren möchte, kann eine Ferienimmobilie auch eigenständig erfolgreich betreiben. Entscheidend sind dabei neben den erzielbaren Übernachtungspreisen ebenso Auslastung, Saisonverlauf, laufende Kosten, Verwaltung und die Qualität des jeweiligen Standortes.
Fazit: Immobilienerwerb in Georgien richtig planen
Der Erwerb einer Immobilie in Georgien ist grundsätzlich klar strukturiert: Nach der Auswahl und vertraglichen Vereinbarung folgen die erste Zahlung, gegebenenfalls die Registrierung des Vorvertrags, weitere Raten, die Registrierung des Hauptvertrags und schließlich die Fertigstellung und Übergabe.
Die entscheidende Frage ist jedoch nicht nur, wie der Kauf abgewickelt wird, sondern was tatsächlich gekauft wird. Gerade bei Neubauprojekten sind Vertragsstruktur, Bauträger, Zahlungsplan, Registrierungsstatus, Fertigstellungsstandard und spätere Vermietbarkeit mindestens ebenso wichtig wie der Kaufpreis pro Quadratmeter.
(Stand September 2026)
Katrin P. Baar M. A. | Excellence ImmobilienImmobilienmaklerin & Sachverständige für Immobilienbewertung