Haus · Hamburg
Globalverkauf: Pflegeimmobilie in Hamburg
Bild 1 von 4: Seniorenimmobilie Hamburg 1
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7.000.000 €
Provision: 7,14 % Käuferprovision
Objektbeschreibung
Globalverkauf einer vollvermieteten Seniorenimmobilie in Hamburg Zum Verkauf im Rahmen eines Globalverkaufs steht eine vollständig vermietete Seniorenimmobilie im Osten Hamburgs, die im Jahr 2024 auf den Grundmauern des ursprünglichen Gebäudes von Grund auf neu errichtet wurde. Damit verbindet sie die Vorzüge eines zeitgemäßen, nach KfW-85-EE-Standard ausgeführten Neubaus mit einer über Jahrzehnte gewachsenen Wohnlage. Das Haus ist auf zwei Versorgungsformen ausgerichtet, für die in der Hansestadt ein anhaltend hoher, durch das vorhandene Angebot bei Weitem nicht gedeckter Bedarf besteht: die außerklinische Intensivpflege sowie ambulant betreute Wohngemeinschaften, in denen pflegebedürftige Menschen in einem häuslich geprägten Umfeld leben und zugleich fachlich qualifiziert versorgt werden. Auf rund 1.172 m² Nutzfläche, verteilt auf zwei Vollgeschosse und zwei Dachgeschosse sowie Keller, bietet die Einrichtung insgesamt 21 Pflegeplätze. Dabei beherbergt das Erdgeschoss eine Intensivpflege-Wohngemeinschaft und das Obergeschoss eine ambulant betreute Wohngemeinschaft - jeweils mit großzügigem Wohn-, Ess- und Kochbereich, Dienstzimmer und modern ausgestatteten Bädern. Ergänzt wird das Angebot durch neun Stellplätze. Betrieben wird die Immobilie von zwei auf die Intensivpflege spezialisierten Gesellschaften eines bundesweit etablierten Pflegeverbunds. Sie haben das Objekt im Rahmen eines langfristigen Mietvertrags mit einer Laufzeit von 15 Jahren bis zum 30.06.2040 plus 2 x 5 Jahre Optionsrecht angemietet. Die Verlängerungsoptionen eröffnen eine 25-jährige Nutzungsperspektive. Die Ausgestaltung als Triple-Net-Vertrag entlastet den Eigentümer weitgehend von laufenden Bewirtschaftungskosten. Besonderes Gewicht für den Erwerber hat die Möglichkeit, ein bestehendes KfW-Darlehen über 1,77 Mio. € zu einem Zinssatz von 1,29 % mit Zinsbindung bis zum 31.07.2033 zu übernehmen – eine Finanzierungskondition, die im gegenwärtigen Zinsumfeld kaum wiederholbar ist und ausschließlich im Rahmen des Globalverkaufs zur Verfügung steht.
Lage
Die Immobilie liegt im Osten von Hamburg, einer der wirtschaftsstärksten Städte Deutschlands. Die Bevölkerung wächst und wird älter. Entsprechend steigt der Bedarf an Pflegeplätzen seit Jahren. Das Haus steht in einem gewachsenen Wohngebiet mit guter Infrastruktur. Arzt, Apotheke, Supermarkt, Restaurants und weitere Geschäfte sind in unmittelbarer Nähe. Davon profitieren Bewohner, Angehörige und Pflegekräfte gleichermaßen. Die nächste Haltestelle des öffentlichen Nahverkehrs ist nur etwa 100 Meter entfernt. Das erleichtert Besuche und den Arbeitsweg der Pflegekräfte. Die Hamburger Innenstadt erreicht man in rund 20 Minuten mit dem Auto. Laut Bedarfsanalyse fehlen im Umkreis von sechs Fahrminuten rund 170 Pflegeplätze. Die Nachfrage am Standort ist damit langfristig gesichert. Entfernungen: – ÖPNV-Haltestelle: ca. 100 m – Arzt, Apotheke, Nahversorgung: in unmittelbarer Umgebung – Hamburger Innenstadt: ca. 11 km bzw. ca. 20 Fahrminuten
Ausstattung
– Globalverkauf einer vollvermieteten Seniorenimmobilie in Hamburg – Pflegeapartments nach WEG, alle Einheiten in einer Hand – Kernsanierung 2024: bis auf die Grundmauern zurückgebaut und vollständig neu aufgebaut – Übergabe an den Betreiber bereits erfolgt Flächen und Plätze – Wohnfläche: ca. 1.086,12 m² – Wohn-/Nutzfläche: ca. 1.172 m² – 21 Pflegeplätze – 9 Stellplätze - Aufzug Kaufpreis, Miete und Kosten – Kaufpreis: 7.000.000 € – Monatliche Miete: 26.163,34 € – Kaufpreiszahlung: endfällig – Erste Mietzahlung: nach Kaufpreiszahlung – Erhaltungsrücklage: empfohlen 2,00 €/m² p. a. – Erwerbsnebenkosten: 5,5 % Grunderwerbsteuer, ca. 1,5 % Notar- und Vollzugskosten Energie und Förderung – Energiestandard KfW-Effizienzhaus 85 EE – Übernahme eines bestehenden KfW-261-Darlehens über 1,77 Mio. € – Sollzins 1,29 %, Tilgung 2,96 % – Zinsbindung bis 31.07.2033 – Darlehensübernahme nur beim Globalkauf möglich Steuerliche Aspekte – Lineare AfA: 2 % p. a. der Gebäudeherstellungskosten über 50 Jahre Betrieb und Ertrag – Betreiber: zwei Gesellschaften eines bundesweiten Pflegeverbunds – Pflegeverbund mit rund 90 Pflegediensten an über 380 Standorten – Rund 13.000 Mitarbeiter, mehr als 10.000 betreute Menschen – Mietvertragslaufzeit: 15 Jahre bis 30.06.2040 – Verlängerungsoption: 2 × 5 Jahre – Triple-Net-Mietvertrag – Indexierung: Anpassung bei Veränderung des Verbraucherpreisindex um 3,5 % – Mietsicherheit: drei Nettokaltmieten als Barkaution oder Bankbürgschaft – Anfängliche Mietrendite: ca. 4,5 % p. a. Highlight – Gesicherter KfW-Zins von 1,29 % bis 2033 – Nachfrageüberhang von rund 170 Pflegeplätzen im Umkreis von sechs Fahrminuten
Sonstige Angaben
Das ausführliche Exposé mit Grundrissen sowie die Objektanschrift erhalten Sie ausschließlich unter Angabe Ihrer vollständigen Kontaktdaten (Namen, Vornamen, Anschrift, Telefonnummern und E-Mail-Adresse). Wir sind provisionspflichtig für den Verkäufer tätig. Das Objekt wird mit einer Käuferprovision angeboten. Objektnachweise gelten auch gegenüber Lebensgefährten, Verwandten, Familienmitgliedern, Lebensgemeinschaften, Betriebsvertretern und Franchisegebern/-partnern. Der Zwischenverkauf ist vorbehalten. Alle Angaben basieren auf Informationen des Verkäufers. Excellence Immobilien übernimmt keine Gewähr. Nachfolgend erhalten Sie die gesetzlichen Angaben gem. TMG zu dem jeweiligen Objektbetreuer / selbständigen Immobilienmakler: Katrin P. Baar M. A. Geschäftsinhaberin | Selbständige Immobilienmaklerin (IHK) Excellence Immobilien Ottostraße 3/I | 80333 München Tel.: 089 - 809 11 51-21 Fax: 089 - 809 11 51-22 Osterdiecksfeld 9 | 21274 Undeloh Tel.: 04131-22 777 88 Fax: 04131-22 777 89 Mobil: 0151-40 16 41 98 E-Mail: baar@excellence-immobilien.de Maklererlaubnis nach § 34c erteilt am 10.11.2010 von der Stadtverwaltung der Hansestadt Lüneburg, Abt. Ordnung, Reitende-Diener-Str. 8, 21355 Lüneburg. Gewerbeaufsichtsbehörden: IHK für München und Oberbayern, Max-Joseph-Str. 2, 80333 München. IHK Lüneburg - Wolfsburg, Am Sande 1, 21335 Lüneburg. Ust.-ID: DE 274 071 465. Hinweis gemäß § 36 Verbraucherstreitbeilegungsgesetz (VSBG): Excellence Immobilien ist nicht verpflichtet und nicht bereit, an Streitbeilegungsverfahren vor einer Verbraucherschlichtungsstelle teilzunehmen. Gern unterstützen wir auch Sie professionell beim Verkauf oder bei der Vermietung Ihrer Immobilie. Sprechen Sie uns an!
Energieausweis
Zu diesem Objekt liegt noch kein Energieausweis vor.