Enteignung aus der Luft? – Wenn Dein Baugrundstück plötzlich keins mehr ist

Der Eigentümer stammte aus einer ganz anderen Region Deutschlands. Im Frühjahr 2018 hatte er das Grundstück von zwei älteren Damen aus Hamburg erworben, um dort seinen Alterswohnsitz zu errichten – angelehnt an die regionstypischen Landhäuser, die mit Außenmaßen von 10 m x 30 m keine Seltenheit sind. Kurz nach dem Kauf stellte er eine Bauvoranfrage für ein Wohnhaus mit rund 490 m² Bruttogrundfläche und einen Anbau für eine Doppelgarage mit etwa 110 m². Im Herbst 2018 erhielt er den positiven Bauvorbescheid. Die Bauaufsichtsbehörde bestätigte darin ausdrücklich, dass das Vorhaben nach städtebaulichem Planungsrecht zulässig ist und sich nach § 34 BauGB in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt. Die Auflagen betrafen den Denkmalschutz wegen der benachbarten Kapelle sowie Ersatzpflanzungen für zu fällende Obstbäume.

Dann erkrankte der Eigentümer. Knapp drei Jahre später stand fest, dass er sein Bauvorhaben nicht mehr verwirklichen würde. Er entschied sich für den Verkauf und beauftragte mich.

Mein erster Schritt galt dem Eigentümer. Ich bat ihn, sich zu setzen, und erzählte ihm, was das Grundbuch hergab. Großes Erstaunen! Gemeinsam gingen wir der Frage nach, ob die Vorverkäuferinnen von einer Änderung gewusst haben konnten. Er schloss jede unlautere Absicht aus, und die Chronologie gab ihm grundsätzlich recht: Die Berichtigung datierte nach der Beurkundung. Ob die beiden von einer anstehenden Änderung wussten, ließ sich dennoch nicht ganz ausschließen.

Mein zweiter Anruf erfolgte bei der Gemeindeverwaltung. Die Gemeinde bestätigte mir, dass sie einer Bebauung nach wie vor zustimme und keinerlei Einschränkungen sehe. Wie es zu der Änderung im Bestandsverzeichnis gekommen war, konnte sie nicht erklären.

Die Bauaufsichtsbehörde des Landkreises – mein dritter Anlauf zur Klärung – hatte im Rahmen der Bauvoranfrage noch mit dem alten, damals gültigen Grundbuchauszug gearbeitet. Dort standen andere Fragen im Vordergrund: der Denkmalschutz wegen der Kapelle und ein Flächennutzungsplan, der einen Teilbereich des Grundstücks im Zusammenhang mit der Kapelle für eine gemeindliche Nutzung vorsah. In beiden Punkten stellte die Behörde Befreiungen und Entgegenkommen in Aussicht. Es erfolgte der ausdrückliche Hinweis, dass man sich programmatisch für eine weitere Besiedlung der Region einsetze. Für die Umschreibung im Grundbuch hatte jedoch auch sie keine Erklärung.

Der vierte Anlauf: das Grundbuchamt beim Amtsgericht. Würde meine Eigentümervollmacht ausreichen? – Ja, das tat sie. Den entscheidenden Fingerzeig gab es schließlich von der Rechtspflegerin: Die Berichtigung sei auf Veranlassung des Katasteramtes erfolgt.

Rechtlich ist die Lage klar: Ob ein Grundstück bebaut werden darf, entscheidet das Bauplanungsrecht nach den §§ 30 bis 35 BauGB, nicht die Nutzungsangabe im Liegenschaftskataster. Die Katasterangabe beschreibt, was auf einer Fläche tatsächlich vorzufinden ist; ein Baurecht begründet oder entzieht sie nicht. Der Bauvorbescheid hatte genau das bestätigt – und zwar auf Grundlage der Angaben vor der Umschreibung.

Wirtschaftlich sieht die Sache anders aus. Die Immobilienwertermittlungsverordnung unterscheidet in § 3 ImmoWertV zwischen Flächen der Land- oder Forstwirtschaft, Bauerwartungsland, Rohbauland und baureifem Land. Zwischen landwirtschaftlicher Fläche und baureifem Land liegen beim Bodenwert erhebliche Unterschiede. Kaufinteressenten, finanzierende Banken und Gutachter lesen zuerst das Grundbuch. Steht dort „Landwirtschaftsfläche“, entsteht Erklärungsbedarf, und Erklärungsbedarf kostet im Verkauf Vertrauen, Zeit und Preis.

Die ersten ernsthaften Interessenten waren ein Ehepaar aus Hamburg, beide Rechtsanwälte. Ich hielt sie für ideale Käufer: Wer, wenn nicht Juristen, würde den Zusammenhang zwischen Kataster, Grundbuch und Baurecht nachvollziehen und einer schriftlichen Erklärung der Behörde folgen, dass hier offensichtlich ein Fehler unterlaufen war? Es kam anders. Der Vorgang verunsicherte die beiden so sehr, dass sie vom Kauf Abstand nahmen.

In überschaubarer Zeit fand ich einen anderen Käufer, der das Grundstück gern übernahm und einen Architekten in der Familie hatte. Der Weg dorthin bestand jedoch zu einem erheblichen Teil aus Recherche, Gesprächen und Überzeugungsarbeit. Am Ende stand ein dankbarer Verkäufer, der mich später erneut als Sachverständige beauftragte.

Kann sich die Nutzungsart eines Grundstücks im Grundbuch ohne Zutun des Eigentümers ändern?

Ja. Das Grundbuchamt übernimmt die Bestandsangaben nach § 2 Abs. 2 GBO aus dem Liegenschaftskataster. Erfasst die Katasterverwaltung eine andere tatsächliche Nutzung, etwa nach Auswertung von Luftbildern, berichtigt das Grundbuchamt das Bestandsverzeichnis. Im geschilderten Fall erfuhr der Eigentümer davon erst knapp drei Jahre später aus einem aktuellen Grundbuchauszug.

Verliert ein Grundstück sein Baurecht, wenn im Grundbuch „Landwirtschaftsfläche“ steht?

Nein. Ob gebaut werden darf, richtet sich nach dem Bauplanungsrecht der §§ 30 bis 35 BauGB, nicht nach der Nutzungsangabe im Kataster. Im geschilderten Fall bestätigte ein positiver Bauvorbescheid nach § 34 BauGB die Bebaubarkeit. Er beruhte auf den ursprünglichen Angaben als Gebäude- und Freifläche, ohne die Umschreibung zur Landwirtschaftsfläche zu berücksichtigen. Für Käufer, Banken und Gutachter bleibt ein solcher Widerspruch dennoch ein Warnsignal.

Was sollten Verkäufer tun, wenn Grundbuch und Bebaubarkeit nicht übereinstimmen?

Die Ursache bei Gemeinde, Bauaufsicht, Grundbuchamt und Katasteramt klären, eine schriftliche Bestätigung der zuständigen Behörde einholen und idealerweise die Grundbuchberichtigung vor dem Verkaufsstart abschließen. Ein gültiger Bauvorbescheid ist dabei das stärkste Argument, denn schon ein einziges widersprüchliches Dokument kann Kaufinteressenten zum Rückzug bewegen.