Pflegebedarf in Deutschland: Warum Altersvorsorge mit einer Pflegeimmobilie sinnvoll ist
Nach der Pflegestatistik des Statistischen Bundesamtes waren zum Jahresende 2023 knapp 5,7 Millionen Menschen in Deutschland pflegebedürftig; rund 4,9 Millionen von ihnen wurden zu Hause versorgt, rund 800.000 vollstationär in Pflegeheimen. Ein Drittel aller Pflegebedürftigen war 85 Jahre oder älter. Die Pflegevorausberechnung des Statistischen Bundesamtes erwartet je nach Variante bis zum Jahr 2055 zwischen 6,8 und 7,6 Millionen Pflegebedürftige, und schon der Stand von 2023 liegt über dem Wert, den die zurückhaltendere Variante erst für 2035 ansetzt.
Wer im Ernstfall kurzfristig einen Platz in einer guten Einrichtung in der Nähe der Familie sucht, muss häufig zahlreiche Häuser anfragen, und das meist unter großem Zeitdruck. Eine eigene Pflegeimmobilie verschafft dem Eigentümer einen vertraglich gesicherten Vorrang bei der Vergabe frei werdender Plätze und macht die Kapitalanlage zugleich zu einem Bestandteil der persönlichen Lebensplanung.
Steuerliche Vorteile: Pflegeimmobilie während der Erwerbsphase abschreiben
Solange der Eigentümer das Appartement nicht selbst nutzt, erzielt er Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, denen er die Abschreibung auf den Gebäudeanteil und die Finanzierungszinsen als Werbungskosten gegenüberstellt. Für Gebäude, die Wohnzwecken dienen und nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt wurden, beträgt die lineare Abschreibung nach § 7 Abs. 4 EStG jährlich 3 % der Anschaffungskosten des Gebäudeanteils. Für Neubauten, mit deren Herstellung nach dem 30. September 2023 und vor dem 1. Oktober 2029 begonnen wurde und die bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung erworben werden, lässt § 7 Abs. 5a EStG alternativ eine degressive Abschreibung von jährlich 5 % vom jeweiligen Restwert zu, die in den ersten Jahren deutlich höhere Beträge ermöglicht.
Gerade für Käufer mit hohem Einkommen, die in ihren erwerbsstarken Jahren einem entsprechend hohen Grenzsteuersatz unterliegen, entfaltet diese Abschreibung ihre größte Wirkung. Die Vorsorge für das Alter wird so während der Berufstätigkeit steuerlich mitfinanziert, während der Betreiber mit einem langfristigen Pachtvertrag für regelmäßige Einnahmen sorgt, ohne dass sich der Eigentümer um die Suche nach Mietern oder die Belegung kümmern muss.
Der richtige Zeitpunkt: Kapitalanlage heute, Eigennutzung später
Die Frage, wann sich der Kauf lohnt, beantwortet sich aus der persönlichen Lebensplanung. Wer zwischen dem 40. und dem 57. Lebensjahr investiert, nutzt über viele Jahre die Mieteinnahmen und die Abschreibung, tilgt die Finanzierung idealerweise bis zum Ruhestand und verfügt dann über eine lastenfreie Immobilie, die weiterhin Erträge liefert und im Bedarfsfall den Zugang zu einem Pflegeplatz erleichtert. Wer dagegen bereits im Ruhestand steht und eine konkrete Vorstellung davon hat, wo und wie er die kommenden Jahre verbringen möchte, erwirbt häufig eine Wohnung im Betreuten Wohnen in einem Neubauprojekt, um nach dessen Fertigstellung selbst einzuziehen.
Dabei ist zwischen den beiden Wohnformen zu unterscheiden. Eine Wohnung im Betreuten Wohnen kann der Eigentümer häufig selbst beziehen, sofern sie nicht an einen Betreiber verpachtet ist; mit dem Einzug enden allerdings die Mieteinnahmen und damit auch die steuerliche Abschreibung als Werbungskosten. Ein Appartement in einer stationären Pflegeeinrichtung bleibt dagegen an den Betreiber verpachtet; benötigt der Eigentümer selbst stationäre Pflege, nimmt er sein Belegungsrecht in Anspruch und schließt wie jeder andere Bewohner einen Vertrag mit dem Betreiber.
Tagespflege, Betreutes Wohnen und stationäre Pflege in einer Anlage
Besonders durchdacht sind Anlagen, die mehrere Versorgungsformen unter einem Dach oder auf einem gemeinsamen Gelände vereinen. Ein solches Konzept verbindet etwa Wohnungen im Betreuten Wohnen mit einer Tagespflege, in der Pflegebedürftige nach § 41 SGB XI tagsüber betreut werden, und mit einer vollstationären Pflegeeinrichtung im Sinne von § 43 SGB XI. Wer zunächst selbstständig im Betreuten Wohnen lebt, kann bei wachsendem Unterstützungsbedarf die Tagespflege im selben Haus in Anspruch nehmen und, wenn eine Versorgung rund um die Uhr erforderlich wird, innerhalb der Anlage in den stationären Bereich wechseln.
Der Vorteil liegt auf der Hand: Das vertraute Umfeld, die Nachbarn, die Pflegekräfte und die Wege bleiben dieselben, und auch der Ehepartner kann in unmittelbarer Nähe wohnen bleiben, wenn nur einer der beiden stationäre Pflege benötigt. Für Käufer, die selbst einziehen möchten, ist ein solches Konzept daher oft die vorausschauendste Wahl.
Bevorzugtes Belegungsrecht bei Pflegeimmobilien: Vorrang an allen Standorten des Betreibers
Das bevorzugte Belegungsrecht ist kein gesetzlicher Anspruch, sondern eine vertragliche Zusage, die der Betreiber im Pachtvertrag bzw. in den Vertragsunterlagen zum Erwerb einräumt. Es gewährt dem Eigentümer und seinen Angehörigen ersten Grades den Vorrang, sobald ein Platz frei wird und Pflegebedarf besteht. Einen sofort verfügbaren Platz garantiert es nicht, denn die Appartements sind belegt und die Bewohner genießen selbstverständlich Bestandsschutz; der Eigentümer rückt jedoch auf der Warteliste an die erste Stelle.
Seine eigentliche Tragweite entfaltet das Belegungsrecht dort, wo es nicht auf das Haus beschränkt ist, in dem sich das eigene Appartement befindet. Viele Betreiber räumen es für sämtliche Einrichtungen ihrer Gruppe ein. Wer also an einem Standort A in Niedersachsen investiert, kann im Bedarfsfall ebenso einen bevorzugten Platz in Bayern, in Berlin oder in der Nähe seiner Kinder in Anspruch nehmen – je nach Größe des Betreibers an 20, 30 oder 50 weiteren Standorten, beim größten privaten Pflegeheimbetreiber Alloheim nach eigenen Angaben sogar an rund 320 Senioren-Residenzen bundesweit.
Damit löst das Belegungsrecht ein Dilemma, das viele Kaufinteressenten umtreibt: Niemand weiß mit 50 Jahren, wo er mit 80 leben wird, ob die Kinder dann in Hamburg, München oder im Ausland zu Hause sind und welcher Ort für die letzte Lebensphase der richtige ist. Die Investitionsentscheidung lässt sich daher nach wirtschaftlichen Kriterien wie Lage, Betreiberqualität und Kaufpreis treffen, während der persönliche Nutzen über das gesamte Netz des Betreibers erhalten bleibt.
Entscheidend sind die konkreten Vertragsbedingungen: welcher Personenkreis berechtigt ist, ob das Recht ausdrücklich für alle Häuser der Betreibergruppe gilt und wie es sich bei einem späteren Verkauf oder bei einer Vererbung der Immobilie verhält. Bei einem Betreiber mit einem großen, überregionalen Netz an Einrichtungen ist der Wert des Belegungsrechts naturgemäß am höchsten.
Fazit: Wann lohnt sich der Kauf einer Pflegeimmobilie zur eigenen Vorsorge?
Der Kauf einer Pflegeimmobilie oder einer Wohnung im Betreuten Wohnen lohnt sich für all jene, die ihre Altersvorsorge nicht allein dem Zufall eines im Ernstfall verfügbaren Platzes überlassen möchten. Während der Erwerbsjahre erwirtschaftet die Immobilie Mieteinnahmen und mindert über die lineare Abschreibung von 3 % oder, bei Neubauten, die degressive Abschreibung von 5 % die Steuerlast; im Alter verschafft sie über das bevorzugte Belegungsrecht, das viele Betreiber in allen Einrichtungen ihrer Gruppe gewähren, den Vorrang bei der Vergabe frei werdender Plätze. Wer selbst einziehen möchte, findet in Anlagen mit Tagespflege, Betreutem Wohnen und stationärer Pflege ein Zuhause, das mit den eigenen Bedürfnissen mitwächst.
Dieser Beitrag ersetzt keine steuerliche oder rechtliche Beratung im Einzelfall. Die Angaben entsprechen dem Stand November 2026. Umfang und Bedingungen des Belegungsrechts ergeben sich aus den Verträgen des jeweiligen Objekts.
Als unter anderem auf Pflegeimmobilien und Betreutes Wohnen spezialisierte Vermittlerin habe ich Zugriff auf Programme, mit denen sich die Standorte mit Belegungsrecht zahlreicher Betreiber deutschlandweit ermitteln lassen. Auf dieser Grundlage präsentiere ich Pflegeimmobilien und Wohnungen im Betreuten Wohnen als Investment, deren Belegungsrecht zur jeweiligen Lebensplanung passt. Ein persönliches Beratungsgespräch lässt sich direkt online buchen.
Weiterführende Informationen: Pflegeimmobilie als Kapitalanlage: Chancen, Risiken und Besonderheiten | Alloheim erhält einen neuen Hauptgesellschafter
Häufige Fragen
Was bedeutet das bevorzugte Belegungsrecht bei einer Pflegeimmobilie?
Das bevorzugte Belegungsrecht ist eine vertragliche Zusage des Betreibers, die dem Eigentümer und seinen Angehörigen ersten Grades den Vorrang bei der Vergabe frei werdender Pflegeplätze einräumt. Es garantiert keinen sofort verfügbaren Platz, setzt den Berechtigten aber auf der Warteliste an die erste Stelle. Viele Betreiber gewähren es nicht nur am Standort der eigenen Immobilie, sondern in allen Einrichtungen ihrer Gruppe.
Kann ich in meine eigene Pflegeimmobilie oder Wohnung im Betreuten Wohnen einziehen?
Eine Wohnung im Betreuten Wohnen kann der Eigentümer häufig selbst beziehen; mit dem Einzug enden die Mieteinnahmen und die Abschreibung als Werbungskosten. Ein Appartement in einer stationären Pflegeeinrichtung bleibt an den Betreiber verpachtet; benötigt der Eigentümer selbst stationäre Pflege, nimmt er sein Belegungsrecht in Anspruch. Auch Betreutes Wohnen kann einem Pachtvertrag unterliegen. Anlagen mit Tagespflege, Betreutem Wohnen und stationärer Pflege ermöglichen zudem einen Wechsel innerhalb derselben Anlage.
Wie hoch ist die Abschreibung bei einer Pflegeimmobilie oder im Betreuten Wohnen?
Für Gebäude, die Wohnzwecken dienen und nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt wurden, beträgt die lineare Abschreibung nach § 7 Abs. 4 EStG jährlich 3 % des Gebäudeanteils. Für Neubauten mit Baubeginn nach dem 30. September 2023 und vor dem 1. Oktober 2029, die bis zum Ende des Fertigstellungsjahres erworben werden, ist alternativ eine degressive Abschreibung von jährlich 5 % vom Restwert nach § 7 Abs. 5a EStG möglich.
Katrin P. Baar M. A. | Excellence ImmobilienImmobilienmaklerin & Sachverständige für Immobilienbewertung