Marktlage 2026: Institutionelles Kapital setzt wieder auf Pflegeimmobilien
Im dritten Quartal 2026 entfielen laut Cushman & Wakefield rund 270 Mio. Euro des Transaktionsvolumens von rund 318 Mio. Euro auf Pflegeimmobilien. Die Spitzenrenditen beziffert das Unternehmen stabil auf 5,10 % für Pflegeheime und 4,50 % für Betreutes Wohnen. Diese Werte beziehen sich auf erstklassige Objekte im institutionellen Handel mit ganzen Häusern und Portfolios. Für das einzelne Pflegeapartment bilden sie eine Orientierung, keine Zusage. Zudem ist die Rendite nur einer von mehreren Faktoren; für viele Anleger stehen die steuerlichen Vorteile im Vordergrund. Aussagekräftig ist vor allem die Richtung: Großanleger, die Standorte, Betreiber und Bausubstanz mit erheblichem Aufwand prüfen, investieren wieder verstärkt in dieses Segment.
Demografie: Warum die Nachfrage nach Pflegeplätzen strukturell steigt
Das Statistische Bundesamt (Destatis) zählte zum Jahresende 2023 knapp 5,7 Millionen Pflegebedürftige in Deutschland. Rund 800.000 von ihnen, also 14 %, lebten vollstationär in Pflegeheimen; 34 % aller Pflegebedürftigen waren mindestens 85 Jahre alt. Die Pflegevorausberechnung von Destatis zeigt, dass die Zahl der Pflegebedürftigen allein durch die zunehmende Alterung der Gesellschaft bis 2055 um 37 % auf rund 6,8 Millionen steigen wird. Steigen zusätzlich die Pflegequoten, ergeben sich rund 7,6 Millionen. Treiber dieser Entwicklung sind die geburtenstarken Jahrgänge der 1950er und 1960er Jahre, die in den kommenden Jahrzehnten in das Hochbetagtenalter hineinwachsen. Hinzu kommt die steigende Lebenserwartung: Nach Daten von Destatis ist sie seit 2000 bei Frauen um rund 2,5 Jahre und bei Männern um rund 4 Jahre gestiegen.
Destatis betont selbst, dass es sich um Modellrechnungen und nicht um Prognosen handelt. Die Grundrichtung ist dennoch eindeutig: Die Nachfrage nach stationären Pflegeplätzen folgt der Demografie und weniger der Konjunktur. Genau darin liegt der Kern der Investmentthese für Pflegeimmobilien.
So funktioniert die Pflegeimmobilie als Kapitalanlage
Private Anleger erwerben in der Regel nicht ein ganzes Pflegeheim, sondern ein einzelnes Pflegeapartment. Die Einrichtung ist nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) aufgeteilt; das Apartment wird als Sondereigentum mit einem Miteigentumsanteil an den Gemeinschaftsflächen im Grundbuch eingetragen. Der Anleger erhält damit echtes Immobilieneigentum, das sich verkaufen, beleihen, verschenken und vererben lässt.
Vertragspartner ist nicht der einzelne Bewohner, sondern der Betreiber der Einrichtung. Er pachtet das gesamte Haus langfristig, in der Regel für 20 Jahre zuzüglich einer Verlängerungsoption von einmal oder zweimal fünf Jahren. Die Pacht zahlt der Betreiber vollständig an eine auf Pflegeimmobilien und Betreutes Wohnen spezialisierte Verwaltung, die die Mieten Monat für Monat an die Eigentümer auszahlt – unabhängig davon, ob ein bestimmtes Apartment gerade belegt ist. Der Pachtvertrag ist indexiert: Die Pacht wird nach festgelegten Abständen und Regeln an die Entwicklung des Verbraucherpreisindex (VPI) angepasst.
Für den Käufer einer Pflegeimmobilie ist der Verwaltungsaufwand nahezu zu vernachlässigen, denn es handelt sich um ein vollständig gemanagtes Produkt. Mietersuche, Wohnungsübergaben und Nebenkostenabrechnungen mit Bewohnern entfallen vollständig. Welche Instandhaltungspflichten beim Eigentümer verbleiben, regelt der Pachtvertrag; üblicherweise trägt die Eigentümergemeinschaft lediglich die Kosten für Dach und Fach, während der Betreiber für den laufenden Unterhalt und Instandhaltungsmaßnahmen im Inneren aufkommt.
Einige Einrichtungen räumen Eigentümern und ihren nahen Angehörigen zudem ein bevorzugtes Belegungsrecht ein. Dieses Recht wird beim Erwerb durch eine eigene Urkunde belegt.
Refinanzierung: Woher die Pacht wirtschaftlich stammt
Die Einnahmen des Betreibers speisen sich aus Leistungen der Pflegeversicherung, aus Renten und Vermögen der Bewohner sowie aus Leistungen der Sozialämter. Das Heimentgelt gliedert sich in Pflegekosten, Kosten für Unterkunft und Verpflegung sowie Investitionskosten. Die Investitionskosten decken die Gebäudekosten ab; sie werden von den Bewohnern getragen, soweit die Bundesländer sie nicht fördern. Aus den Investitionskosten bestreitet der Betreiber die Pacht.
Reichen die Leistungen der Pflegeversicherung, die Altersbezüge und das Vermögen eines Bewohners nicht aus, besteht Anspruch auf Hilfe zur Pflege. Der Sozialhilfeträger übernimmt dann den Differenzbetrag nach §§ 61 ff. SGB XII. Zugleich verpflichtet § 11 SGB XI die Pflegeeinrichtungen zu einer fachgerechten Versorgung; Versorgungspflicht und staatliche Unterstützung greifen so rechtlich ineinander. Diese sozialrechtliche Absicherung unterscheidet die Pflegeimmobilie grundlegend von einer frei finanzierten Wohnung, bei der die Miete allein von der Zahlungsfähigkeit des Mieters abhängt.
Risiken der Pflegeimmobilie: Betreiber, Standort und Regulierung
Ein vielfach diskutiertes, aber häufig überschätztes Risiko liegt beim Betreiber. Gerät ein Betreiber in die Insolvenz, drohen Pachtausfälle, bis ein neuer Betreiber gefunden ist. Während und in der Folge der Corona-Krise waren gerade Pflegeeinrichtungen mit besonderen Herausforderungen konfrontiert; die Betreiberinsolvenzen der vergangenen Jahre stehen teilweise auch damit ursächlich im Zusammenhang.
Nach zwölfjähriger Erfahrung mit Angeboten in den Bereichen Pflegeimmobilien und Betreutes Wohnen arbeitet Excellence Immobilien ausschließlich mit Anbietern zusammen, die umfassende Standort- und Betreiberanalysen vornehmen, nur mit renommierten Betreibern zusammenarbeiten oder gar in die Betreibergesellschaften investiert sind. Auf Betreiberseite stehen Erfahrung, Bonität, Anzahl der betriebenen Häuser, Belegung und die vereinbarten Pachtsicherheiten im Fokus. Auf Standortseite zählen der regionale Bedarf an Pflegeplätzen, die Wettbewerbssituation, die Infrastruktur, die Kaufkraft im Einzugsgebiet und die Frage, ob der Betreiber vor Ort ausreichend Pflegefachkräfte gewinnen kann. Ein Haus, das mangels Personal nicht voll belegt werden darf, erwirtschaftet weniger, als die Zahl seiner Plätze verspricht.
Hinzu kommt die Regulierung. Das Heimrecht ist Ländersache; bauliche Mindestanforderungen, etwa an Zimmergrößen oder Einzelzimmerquoten, unterscheiden sich je nach Bundesland und können sich ändern. Ältere Bestandsobjekte erfordern dann unter Umständen kostspielige Umbauten. Auch die Pflegefinanzierung befindet sich im Wandel: Das Bundeskabinett hat am 30. September 2026 den Entwurf des Pflegeneuordnungsgesetzes beschlossen. Danach sollen die Länder durch die Übernahme von Investitionskosten zur Senkung der Eigenanteile beitragen – ein positiver Ansatz. Eine Pflegestrukturkommission soll bis Ende Januar 2027 Vorschläge vorlegen; darauf aufbauende Reformen strebt die Bundesregierung zum 1. Juli 2027 an. Für Anleger lohnt es sich, diese Entwicklung aufmerksam zu verfolgen.
Betreutes Wohnen als Kapitalanlage: die Alternative mit Wohnungscharakter
Betreutes Wohnen verbindet eine barrierefreie, eigenständige Wohnung mit einem Grundservice, etwa einem Notrufsystem und einem festen Ansprechpartner im Haus. Pflegeleistungen beziehen die Bewohner bei Bedarf von einem ambulanten Dienst. Je nach Modell schließt der Eigentümer den Mietvertrag direkt mit dem Bewohner oder mit einem Betreiber, der das gesamte Objekt anmietet.
Die Wohnung bleibt dabei eine Wohnung: Sie lässt sich bei Bedarf auch außerhalb des Seniorensegments vermieten oder verkaufen, was die Drittverwendungsfähigkeit gegenüber dem Pflegeapartment erhöht. Im Gegenzug entfällt bei direkter Vermietung die belegungsunabhängige Pachtzahlung; Vermietungsaufwand und Leerstandsrisiko liegen dann beim Eigentümer. Die von Excellence Immobilien angebotenen Objekte arbeiten ausschließlich mit Betreiberkonzept.
Steuervorteile: Abschreibung bei Pflegeimmobilien
Pacht- und Mieteinnahmen aus Pflegeapartments und Wohnungen im Betreuten Wohnen zählen zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Grundsätzlich gilt: Die lineare Abschreibung nach § 7 Abs. 4 EStG beträgt für Gebäude, die nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt wurden, jährlich 3 %, für Fertigstellungen zwischen 1925 und Ende 2022 jährlich 2 %. Abschreibungsfähig ist der Gebäudeanteil des Kaufpreises, nicht der Anteil für Grund und Boden.
Bei älteren Bestandsobjekten kommt in vielen Fällen ein anerkanntes Restnutzungsdauergutachten zum Einsatz. Das ermöglicht höhere Abschreibungen aufgrund des Alters, auch wenn das Gebäude später modernisiert oder kernsaniert wird.
Für neu errichtete Objekte mit Baubeginn zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 ermöglicht das Wachstumschancengesetz eine degressive Abschreibung von jährlich 5 % des jeweiligen Restwerts. Darüber hinaus erfüllen einige Objekte die Voraussetzungen der Sonderabschreibung nach § 7b EStG, die vier Jahre lang zusätzlich jeweils 5 % ermöglicht.
Damit ist die vollgemanagte Pflegeimmobilie eine attraktive und „pflegeleichte“ Kapitalanlage, besonders für Investoren, die Steuern in Vermögensaufbau umwandeln wollen.
Fazit: Für welche Investoren eignet sich eine Pflegeimmobilie?
Die Pflegeimmobilie als Kapitalanlage eignet sich für Investoren, die planbare, verwaltungsarme Erträge suchen und bereit sind, sich langfristig zu binden. Ihre Stärken liegen in der demografisch getragenen Nachfrage, der belegungsunabhängigen Pacht und der sozialrechtlichen Absicherung der Investitionskosten. Für Investoren mit hoher Steuerlast liegt der zentrale Vorteil in den Abschreibungsmöglichkeiten, die laufende Steuererstattungen in Vermögensaufbau überführen.
Ihre Schwächen liegen in der Abhängigkeit vom Betreiber und in der eingeschränkten Drittverwendung. Wer stärker auf Flexibilität und Wiederverkäuflichkeit setzt, findet im Betreuten Wohnen eine Alternative mit Wohnungscharakter. In beiden Fällen entscheiden Betreiber, Standort und Vertragswerk über den Anlageerfolg – nicht das Etikett „Pflegeimmobilie“.
Dieser Beitrag ersetzt keine steuerliche oder rechtliche Beratung im Einzelfall. Die Angaben entsprechen dem Stand Oktober 2026. Das Pflegeneuordnungsgesetz befindet sich im parlamentarischen Verfahren.
Welches Pflegeapartment oder welche Wohnung im Betreuten Wohnen zu einer individuellen Anlagestrategie passt, prüfe ich gern gemeinsam in einem persönlichen Beratungsgespräch.
Weiterführende Informationen: Beiträge zu Kapitalanlage & Vermögensaufbau
Häufige Fragen
Wer zahlt die Pacht bei einer Pflegeimmobilie?
Die Pacht zahlt der Betreiber der Pflegeeinrichtung, der das gesamte Haus langfristig pachtet, und zwar unabhängig davon, ob ein einzelnes Apartment belegt ist. Er finanziert sie aus den Investitionskosten, die Bewohner gesondert tragen. Reichen deren Mittel nicht aus, übernimmt der Sozialhilfeträger den Differenzbetrag über die Hilfe zur Pflege nach §§ 61 ff. SGB XII.
Welche Risiken hat eine Pflegeimmobilie als Kapitalanlage?
Ein vielfach diskutiertes, aber häufig überschätztes Risiko liegt beim Betreiber, da eine Insolvenz zu Pachtausfällen führen kann; die Betreiberinsolvenzen der vergangenen Jahre stehen auch im Zusammenhang mit den Folgen der Corona-Krise. Excellence Immobilien arbeitet deshalb ausschließlich mit Anbietern zusammen, die umfassende Standort- und Betreiberanalysen vornehmen. Hinzu kommen Standortfaktoren wie Wettbewerb, Infrastruktur, Kaufkraft und Personalverfügbarkeit sowie länderspezifische bauliche Vorgaben.
Wie hoch ist die Abschreibung bei einer Pflegeimmobilie?
Für Neubauten mit Baubeginn zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 ermöglicht das Wachstumschancengesetz eine degressive Abschreibung von jährlich 5 % des Restwerts; einige Objekte erfüllen zusätzlich die Voraussetzungen der Sonderabschreibung nach § 7b EStG mit 5 % über vier Jahre. Linear gelten nach § 7 Abs. 4 EStG 3 % für Gebäude mit Fertigstellung nach dem 31. Dezember 2022 und 2 % für Fertigstellungen zwischen 1925 und Ende 2022. Bei Bestandsobjekten ermöglicht ein anerkanntes Restnutzungsdauergutachten in vielen Fällen höhere Abschreibungen.
Katrin P. Baar M. A. | Excellence ImmobilienImmobilienmaklerin & Sachverständige für Immobilienbewertung