1. 65-%-Pflicht entfällt: Eigentümer haben wieder mehr Wahlfreiheit
Die wohl wichtigste Änderung betrifft die bisherige 65-%-Vorgabe für neue Heizungen. Eigentümer können künftig wieder stärker selbst entscheiden, welche Heiztechnik zu ihrem Gebäude passt. Möglich sind unter anderem Wärmepumpen, Fernwärme, Biomasse, hybride Systeme sowie weiterhin Gas- und Ölheizungen.
Damit wird die Entscheidung über eine neue Heizung stärker von den individuellen Eigenschaften der Immobilie abhängig. Gebäudezustand, Wärmebedarf, vorhandene Infrastruktur, Standort, Energiekosten und langfristige Wirtschaftlichkeit können bei der Auswahl wieder stärker berücksichtigt werden.
Für Eigentümer bedeutet das allerdings nicht, dass jede Heizungsart wirtschaftlich oder langfristig gleichwertig ist. Die größere technische Freiheit verschiebt die Verantwortung vielmehr stärker auf die konkrete Prüfung des Gebäudes und des jeweiligen Heizkonzepts.
2. Gas und Öl bleiben erlaubt – aber nicht ohne Vorgaben
Auch nach dem neuen Gebäudemodernisierungsgesetz können Gas- und Ölheizungen weiterhin neu eingebaut werden. Wer sich nach dem 29. Juli 2026 für eine solche Heizung entscheidet, muss jedoch die künftig vorgeschriebenen Anteile klimafreundlicher Brennstoffe berücksichtigen.
Die sogenannte Biotreppe sieht für neu eingebaute fossil betriebene Heizungen in bestehenden Gebäuden folgende Mindestanteile vor: ab 2029 10 %, ab 2030 15 %, ab 2035 30 % und ab 2040 60 % klimafreundliche Brennstoffe. Ab 2045 müssen die für die Wärmeversorgung eingesetzten Brennstoffe vollständig klimaneutral sein.
Damit verschwindet die fossile Heizung nicht sofort aus dem gesetzlichen Rahmen. Für Eigentümer wird aber wichtiger, wie sich Brennstoffverfügbarkeit, Preise und die technische sowie wirtschaftliche Zukunftsfähigkeit einer solchen Anlage entwickeln.
3. Bestehende Heizungen müssen nicht automatisch ausgetauscht werden
Eine der wichtigsten Fragen für Eigentümer lautet: Muss meine bestehende Heizung jetzt raus? Die Antwort lautet grundsätzlich: nein. Das Gebäudemodernisierungsgesetz führt nicht zu einer allgemeinen sofortigen Austauschpflicht für funktionierende bestehende Heizungen.
Entscheidend ist vielmehr, ob eine Heizungsanlage ersetzt werden muss oder freiwillig ersetzt werden soll und welche gesetzlichen Anforderungen dann für die neue Anlage gelten. Für Eigentümer bedeutet das: Eine bestehende Heizung kann grundsätzlich weiter betrieben werden, solange keine andere gesetzliche Verpflichtung zum Austausch greift.
Gerade bei älteren Immobilien sollte deshalb nicht allein das Alter der Heizung betrachtet werden. Zustand, Reparaturanfälligkeit, Energieverbrauch, Gebäudehülle, mögliche Förderungen und die Perspektive der Immobilie gehören gemeinsam in die Entscheidung.
4. Neue Heizungen: Mehrere Technologien bleiben möglich
Das neue Recht lässt bei einem Heizungstausch verschiedene technische Lösungen zu. Dazu zählen unter anderem Wärmepumpen, Wärmenetze, Biomasseanlagen, Hybridheizungen, Solarthermie, bestimmte KWK-Lösungen sowie weiterhin Heizungen mit Gas, Heizöl oder Flüssiggas unter den dafür geltenden Bedingungen.
Damit gibt es nicht mehr die eine gesetzlich bevorzugte technische Lösung für jedes Gebäude. Gerade bei Bestandsimmobilien kann das relevant sein, weil nicht jedes Gebäude dieselben Voraussetzungen für eine Wärmepumpe, einen Wärmenetzanschluss oder eine andere Heiztechnik bietet.
Für Eigentümer und Käufer wird deshalb die individuelle Prüfung wichtiger. Eine technisch mögliche Lösung muss nicht automatisch die wirtschaftlich sinnvollste Lösung sein.
5. Die Gebäudehülle bleibt relevant
Das Gebäudemodernisierungsgesetz betrifft nicht nur Heizungsanlagen. Auch bei bestimmten Veränderungen an bestehenden Gebäuden gelten weiterhin energetische Anforderungen an betroffene Außenbauteile, etwa bei der Erneuerung oder dem erstmaligen Einbau bestimmter Bauteile.
Wer beispielsweise Außenwände, Fenster oder andere relevante Bauteile umfassend erneuert, muss deshalb weiterhin die entsprechenden energetischen Anforderungen berücksichtigen. Das bedeutet: Mit dem Wegfall der 65-%-Heizungsvorgabe ist nicht jede energetische Vorgabe für Bestandsgebäude verschwunden.
Für Eigentümer kann das bei größeren Sanierungen entscheidend sein. Wer ohnehin modernisieren möchte, sollte deshalb frühzeitig prüfen, welche Anforderungen für die geplante Maßnahme gelten und ob sich einzelne Sanierungsschritte sinnvoll miteinander verbinden lassen.
6. Förderung für Heizung und Sanierung bleibt bestehen
Auch die staatliche Förderung für klimafreundliche Heizungen und energetische Sanierungen wurde mit dem neuen Gebäudemodernisierungsgesetz nicht abgeschafft. Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) wird fortgeführt, allerdings mit veränderten Förderbedingungen.
Unter anderem wurden die Einkommensgrenzen und Boni angepasst. Für Haushalte mit einem Einkommen unter 30.000 Euro wurde der Einkommensbonus auf 40 % erhöht; bis 40.000 Euro sind 30 % und bis 50.000 Euro 10 % möglich. Gleichzeitig wurde der förderfähige Kostenrahmen auf 28.000 Euro reduziert und soll künftig weiter sinken.
Für Immobilieneigentümer bedeutet das: Die Förderung sollte Bestandteil der Wirtschaftlichkeitsberechnung sein, aber nicht deren alleinige Grundlage. Entscheidend bleibt, ob die geplante Maßnahme technisch sinnvoll ist und langfristig zum Gebäude und seiner Nutzung passt.
Was bedeutet das Gebäudemodernisierungsgesetz für Vermieter?
Für Vermieter schafft das neue Gesetz zunächst mehr Wahlfreiheit bei der Heiztechnik. Gleichzeitig bleibt die Wirtschaftlichkeit einer Investition besonders wichtig, weil die Entscheidung für eine Heizung nicht nur die Eigentümerseite, sondern auch die laufenden Betriebskosten der Mieter betrifft. Die Bundesregierung hat deshalb ausdrücklich Regelungen zum Schutz vor überhöhten Nebenkosten infolge unwirtschaftlicher Heizungen vorgesehen.
Für Kapitalanleger reicht es deshalb nicht aus, lediglich zu fragen, ob eine Immobilie eine moderne Heizung besitzt. Entscheidend ist vielmehr, welche Investitionen in den kommenden Jahren voraussichtlich erforderlich werden, wie hoch die laufenden Energiekosten sind und welche Auswirkungen energetische Maßnahmen auf die Wirtschaftlichkeit des Objekts haben.
Was bedeutet das Gebäudemodernisierungsgesetz für Käufer und Kapitalanleger?
Für Käufer von Bestandsimmobilien verändert das neue Gesetz vor allem die Art, wie energetische Risiken bewertet werden sollten. Eine ältere Heizung bedeutet nicht automatisch ein kurzfristiges Problem – sie kann aber ein wichtiger Bestandteil der zukünftigen Investitionsplanung sein.
Gerade bei Kapitalanlagen sollte deshalb nicht nur der Kaufpreis betrachtet werden. Alter und Zustand der Heizung, Energieverbrauch, Gebäudehülle, mögliche Modernisierungen, Fördermöglichkeiten und die zu erwartenden Betriebskosten gehören ebenso in die langfristige Kalkulation wie Mieteinnahmen, Finanzierung und Instandhaltung.
Die entscheidende Frage lautet damit nicht mehr nur: „Welche Heizung ist gesetzlich vorgeschrieben?“ Sie lautet vielmehr: „Welche Heizungs- und Modernisierungsstrategie ist für diese konkrete Immobilie langfristig wirtschaftlich sinnvoll?“
Was bedeutet das Gesetz für den Immobilienwert?
Energetische Eigenschaften werden auch nach dem neuen Gebäudemodernisierungsgesetz ein Faktor bei der Bewertung von Immobilien bleiben. Allerdings ist ein energetisch älteres Gebäude nicht automatisch eine schlechte Investition. Ebenso wenig ist eine neue Heizung allein ein Garant für einen höheren Immobilienwert.
Entscheidend ist das Verhältnis zwischen Kaufpreis, technischem Zustand, künftigem Investitionsbedarf, Energieverbrauch und erzielbaren Einnahmen. Bei Anlageimmobilien kann gerade die realistische Einschätzung des zukünftigen Modernisierungsbedarfs einen wesentlichen Unterschied zwischen einer vermeintlich günstigen und einer tatsächlich wirtschaftlichen Immobilie ausmachen.
Fazit: Mehr Freiheit bedeutet mehr Verantwortung
Das Gebäudemodernisierungsgesetz 2026 bringt für Immobilieneigentümer eine wesentliche Veränderung: Die starre 65-%-Vorgabe für neue Heizungen ist entfallen und die Wahl der Heiztechnik ist wieder technologieoffener. Gleichzeitig bleiben Anforderungen an neu eingebaute fossile Heizungen bestehen, und die gesetzlichen Vorgaben für klimafreundliche Brennstoffe steigen schrittweise bis 2040 an.
Für Eigentümer und Kapitalanleger bedeutet das mehr Entscheidungsfreiheit, aber auch mehr Verantwortung. Wer eine Immobilie kauft, modernisiert oder langfristig als Kapitalanlage hält, sollte deshalb nicht nur die aktuelle Rechtslage betrachten, sondern den technischen Zustand, den künftigen Investitionsbedarf und die wirtschaftliche Perspektive des gesamten Gebäudes.
Gerade bei Kapitalanlagen wird die energetische Qualität damit zu einem Bestandteil der langfristigen Immobilienstrategie. Nicht die technisch modernste Lösung ist automatisch die beste, sondern diejenige, die zum Gebäude, zur Nutzung und zur wirtschaftlichen Zielsetzung passt.
Das Gebäudemodernisierungsgesetz ist seit dem 29. Juli 2026 in Kraft. Die rechtlichen Rahmenbedingungen bleiben jedoch in Bewegung, unter anderem durch weitere Regelungen zur Wärmeversorgung und die für 2030 vorgesehene Evaluierung der zentralen Vorgaben.
Katrin P. Baar M. A. | Excellence ImmobilienImmobilienmaklerin & Sachverständige für Immobilienbewertung