1. Kurzzeitvermietung: grundsätzlich maximal sechs Monate
Für Mietverhältnisse zum vorübergehenden Gebrauch soll künftig eine klare zeitliche Grenze gelten. Grundsätzlich soll die Ausnahme vom Mieterschutz für Wohnungen gelten, die wegen eines besonderen vorübergehenden Bedarfs für bis zu sechs Monate angemietet werden.
Ergibt sich erst nach Beginn des Mietverhältnisses ein längerer vorübergehender Bedarf, soll eine Verlängerung auf insgesamt bis zu acht Monaten möglich sein. Damit möchte der Gesetzgeber insbesondere verhindern, dass die Ausnahme von der Mietpreisbremse dauerhaft für zeitlich befristete Vermietmodelle genutzt wird.
Für Anbieter von Wohnen auf Zeit kann diese Regelung deshalb erhebliche Auswirkungen haben. Gerade in angespannten Wohnungsmärkten könnte die Abgrenzung zwischen einem echten vorübergehenden Wohnbedarf und einer längerfristigen Vermietung künftig wirtschaftlich und rechtlich noch wichtiger werden.
2. Möbliertes Wohnen: Möblierungszuschlag soll begrenzt werden
Auch für möblierte Wohnungen sieht das Mietrecht II neue Vorgaben vor. Der Möblierungszuschlag soll künftig ausdrücklich am Zeitwert der vorhandenen Einrichtungsgegenstände orientiert sein und transparent ausgewiesen werden.
Nach dem Gesetzentwurf soll ein monatlicher Zuschlag von höchstens 1 % des geschätzten Zeitwerts der Möbel als angemessen gelten. Für vollständig möblierte Wohnungen soll außerdem ein Zuschlag von bis zu 10 % der Nettokaltmiete für die unmöblierte Wohnung vermutet angemessen sein.
Vermieter sollen den Möblierungszuschlag bereits vor Abschluss des Mietvertrags offenlegen müssen. Wird diese Auskunft nicht ordnungsgemäß erteilt, soll die Wohnung hinsichtlich der zulässigen Miethöhe zunächst so behandelt werden, als wäre sie unmöbliert vermietet.
Damit wird der wirtschaftliche Spielraum bei möblierten Wohnungen transparenter, aber zugleich stärker reguliert. Für Vermieter bedeutet das, dass Anschaffung, Zeitwert und tatsächliche Nutzung der Möblierung künftig bei der Kalkulation der Miete stärker dokumentiert werden müssen.
3. Indexmiete: Erhöhungen über 3 % werden nur noch zur Hälfte berücksichtigt
Besonders relevant ist die geplante Änderung bei Indexmietverträgen. Bisher ist die Entwicklung der Miete an den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Verbraucherpreisindex gekoppelt. Bei einer entsprechenden Veränderung kann die Miete nach den gesetzlichen Voraussetzungen angepasst werden.
Künftig soll in angespannten Wohnungsmärkten eine zusätzliche Begrenzung gelten: Übersteigt die jährliche Entwicklung des Verbraucherpreisindexes 3 %, soll nur die Hälfte des darüber hinausgehenden Anstiegs bei der Berechnung der Mieterhöhung berücksichtigt werden. Die Regelung soll damit vor allem extreme Mietsteigerungen bei hoher Inflation abfedern.
Ein Beispiel macht die geplante Regelung deutlich: Steigt der maßgebliche Preisindex innerhalb eines Jahres um 5 %, liegen 2 % über der 3 %-Grenze. Davon dürfte der Vermieter nach dem Gesetzentwurf nur die Hälfte, also 1 %, für die Mieterhöhung berücksichtigen. Die Miete könnte in diesem Beispiel somit um 4 % statt um 5 % steigen.
Wichtig ist dabei die regionale Einschränkung. Die Begrenzung soll nur in Gemeinden oder Gemeindeteilen gelten, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist und die durch Rechtsverordnung des jeweiligen Landes bestimmt werden.
Was bedeutet die Indexmietbegrenzung für Kapitalanleger?
Für private Vermieter bedeutet die geplante Regelung eine Einschränkung der bisherigen Kalkulationsgrundlage. Gerade bei langfristigen Finanzierungen können steigende Kosten für Instandhaltung, Modernisierung, Verwaltung und Finanzierung auf der einen Seite und begrenzte Mietanpassungen auf der anderen Seite die Wirtschaftlichkeit einer Immobilie beeinflussen.
Für Kapitalanleger ist deshalb entscheidend, nicht nur auf die aktuelle Miete zu schauen. Nicht allein die Höhe der Miete zählt, sondern auch die rechtliche Struktur des Vertrags, auf dem die Einnahmen beruhen, sowie die Frage, welchen gesetzlichen Veränderungen dieses Modell unterliegt.
Immobilien mit indexierten Pachtverträgen: der entscheidende Unterschied
Für Gewerbeimmobilien sowie für Pflegeimmobilien und bestimmte Objekte des Betreuten Wohnens mit langfristigen indexierten Pacht- und Betreiberverträgen kann sich daraus ein interessanter Unterschied ergeben. Die geplante Begrenzung des § 557b BGB betrifft ausdrücklich Indexmieten bei Wohnraummietverhältnissen in angespannten Wohnungsmärkten. Ein langfristiger Pacht- oder Betreibervertrag mit einer Pflegeeinrichtung oder ein gewerblicher Mietvertrag fällt daher nicht allein aufgrund seiner Indexierung unter diese geplante Begrenzung.
Das bedeutet nicht, dass jede indexierte Pacht bei einer Pflegeimmobilie von gesetzlichen Änderungen zukünftig gänzlich unangetastet bleibt. Entscheidend sind vielmehr die konkrete Vertragsgestaltung, der Vertragspartner und die rechtliche Einordnung des jeweiligen Nutzungsverhältnisses.
Für Anleger kann eine vertraglich vereinbarte und rechtlich belastbare Indexierung deshalb ein wichtiger Bestandteil der langfristigen Wirtschaftlichkeitsberechnung sein. Gerade bei Kapitalanlagen mit langen Vertragslaufzeiten lohnt sich ein genauer Blick darauf, wie Pachtanpassungen vereinbart sind und welche Risiken oder Begrenzungen tatsächlich bestehen.
Für Investoren kann dies bei der langfristigen Kalkulation ein relevanter Aspekt sein, sofern die vertragliche Indexierung rechtlich wirksam vereinbart ist und nicht durch andere gesetzliche oder vertragliche Regelungen begrenzt wird.
4. Schonfrist bei Mietrückständen wird ausgeweitet
Die vierte zentrale Änderung betrifft Mietrückstände und Kündigungen. Schon heute kann ein Mieter unter bestimmten Voraussetzungen eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs durch vollständige Nachzahlung der offenen Miete innerhalb der sogenannten Schonfrist unwirksam machen.
Künftig soll diese Schutzwirkung einmalig auch auf eine gleichzeitig ausgesprochene ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs übertragen werden. Damit soll verhindert werden, dass ein Mieter trotz vollständiger Zahlung der Mietschulden allein aufgrund der zusätzlich ausgesprochenen ordentlichen Kündigung seine Wohnung verliert.
Für Vermieter bedeutet dies eine zusätzliche Einschränkung bei der Durchsetzung von Kündigungen wegen Mietrückständen. Gleichzeitig bleibt die Regelung auf bestimmte Fälle beschränkt und soll nicht unbegrenzt wiederholt werden können.
Mietrecht II enthält auch Änderungen zugunsten von Vermietern
Mietrecht II ist nicht ausschließlich eine Verschärfung des Mieterschutzes. Der Gesetzentwurf enthält auch Regelungen, die Vermieter entlasten sollen.
So soll die Wertgrenze für das vereinfachte Verfahren bei Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungen von derzeit 10.000 auf 20.000 Euro angehoben werden. Dadurch sollen insbesondere kleinere Vermieter Modernisierungen mit höheren Kosten einfacher abrechnen können.
Daneben enthält der Entwurf weitere Änderungen, unter anderem zur Erstellung qualifizierter Mietspiegel und zu einzelnen Regelungen des Wohn- und Geschäftsraummietrechts. Die vier genannten Punkte sind jedoch für Vermieter und Kapitalanleger besonders relevant.
Was bedeutet Mietrecht II für Vermieter insgesamt?
Die geplanten Änderungen zeigen, dass sich die Rahmenbedingungen für private Vermieter weiter verändern. Besonders die Regulierung von möbliertem Wohnen, Kurzzeitvermietung und Indexmieten kann die Wirtschaftlichkeit bestimmter Vermietungsmodelle beeinflussen.
Gleichzeitig sollte die Diskussion nicht auf die Interessen von Mietern oder Vermietern allein reduziert werden. Ein funktionierender Mietwohnungsmarkt braucht beides: bezahlbaren Wohnraum für Mieter und wirtschaftlich tragfähige Rahmenbedingungen für diejenigen, die Wohnraum bereitstellen und langfristig finanzieren.
Fazit: Die Vertragsstruktur wird noch wichtiger
Das Mietrecht II bringt für Vermieter mehrere relevante Änderungen. Besonders bei möbliertem Wohnen und Kurzzeitvermietungen sollen bisher bestehende Spielräume klarer begrenzt werden, während Indexmieten in angespannten Wohnungsmärkten künftig bei starken Preissteigerungen gebremst werden sollen.
Für Kapitalanleger wird damit die genaue Prüfung des Miet- oder Pachtmodells noch wichtiger. Entscheidend ist deshalb nicht allein, welche Immobilie gekauft wird, sondern auch, welches Miet-, Pacht- oder Betreiberkonzept hinter den Einnahmen steht und welchen gesetzlichen Veränderungen dieses Konzept unterliegt. – Und gerade der Unterschied zwischen einem klassischen Wohnraummietvertrag und einem langfristigen Betreibervertrag kann für die wirtschaftliche Betrachtung einer Kapitalanlage entscheidend sein.
Das Gesetzgebungsverfahren ist noch nicht abgeschlossen. Der Regierungsentwurf wurde im Juli 2026 erstmals im Bundestag beraten und befindet sich weiterhin in der parlamentarischen Beratung.
Stand: 4. September 2026.
Katrin P. Baar M. A. | Excellence ImmobilienImmobilienmaklerin & Sachverständige für Immobilienbewertung