Was wollten die Grünen ändern?
Die Bundestagsfraktion Bündnis 90/Die Grünen hat am 23. Juni 2026 den Gesetzentwurf „zum Schließen einer Gerechtigkeitslücke bei der Besteuerung von Immobilienveräußerungen“ in den Bundestag eingebracht. Der Entwurf trägt die Bundestags-Drucksache 21/6637.
Im Mittelpunkt steht die Abschaffung der bisherigen Steuerfreiheit nach zehn Jahren. Gewinne aus dem Verkauf von Grundstücken und Gebäuden im Privatvermögen sollten danach grundsätzlich unabhängig von der Haltedauer mit dem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert werden. Nach Angaben der Grünen könnten dadurch zusätzliche Steuereinnahmen von rund sechs Milliarden Euro jährlich entstehen.
Die Grünen begründen ihren Vorstoß vor allem mit einer aus ihrer Sicht nicht gerechtfertigten steuerlichen Privilegierung von Immobilien gegenüber anderen Kapitalanlagen. Während Gewinne aus Aktien, Fonds und anderen Kapitalanlagen grundsätzlich auch nach langer Haltedauer steuerlich erfasst werden, kann der Wertzuwachs einer privat gehaltenen Immobilie nach Ablauf der geltenden Frist steuerfrei bleiben.
Der Finanzausschuss empfiehlt die Ablehnung
Entscheidend für die weitere Entwicklung war die Beratung im Finanzausschuss am 8. Juli 2026. Der Ausschuss empfiehlt dem Bundestag, den Gesetzentwurf abzulehnen. Für die Ablehnung stimmten CDU/CSU, SPD und AfD; Grüne und Linke stimmten dagegen. Die entsprechende Beschlussempfehlung wurde am 10. Juli 2026 als Bundestags-Drucksache 21/7081 veröffentlicht.
Damit fehlt dem Vorhaben derzeit die notwendige politische Mehrheit. Der Bundestag hat die 10-Jahres-Frist also nicht abgeschafft; vielmehr spricht die Empfehlung des federführenden Ausschusses klar gegen eine entsprechende Änderung des Einkommensteuergesetzes. Die 10-Jahres-Frist nach § 23 EStG gilt somit weiterhin.
Für Eigentümer ist deshalb wichtig, zwischen einem politischen Gesetzentwurf und geltendem Recht zu unterscheiden. Die derzeitige Rechtslage bleibt bestehen, solange der Gesetzgeber sie nicht tatsächlich ändert.
Warum die Abschaffung kritisch gesehen wird
Die Diskussion über die Spekulationssteuer lässt sich nicht allein unter dem Gesichtspunkt der Steuergerechtigkeit führen. Eine Änderung der steuerlichen Rahmenbedingungen kann auch beeinflussen, ob und in welchem Umfang private Anleger bereit sind, langfristig in Wohnimmobilien zu investieren.
Gerade bei vermieteten Immobilien ist dieser Aspekt relevant. Private Eigentümer stellen einen erheblichen Teil des Mietwohnungsbestands bereit und tragen zugleich die wirtschaftlichen Risiken der Investition: Finanzierung, Instandhaltung, Modernisierung, Mietausfall, Leerstand und mögliche Wertverluste liegen nicht beim Staat, sondern beim Eigentümer.
Wird die steuerliche Belastung eines späteren Verkaufs erhöht, sinkt bei ansonsten gleichen Bedingungen die Gesamtrendite einer solchen Investition. Das kann die Entscheidung zugunsten oder zulasten einer Immobilieninvestition beeinflussen – insbesondere dann, wenn Anleger ihr Kapital auch in andere Anlageformen investieren können.
Was bedeutet das für den Wohnungsmangel?
Diese Frage ist politisch besonders relevant, weil Deutschland weiterhin vor der Herausforderung steht, ausreichend neuen Wohnraum zu schaffen und den bestehenden Wohnungsbestand zu erhalten.
Eine zusätzliche Besteuerung von Wertzuwächsen löst den Wohnungsmangel nicht unmittelbar. Im Gegenteil: Wenn langfristige Investitionen in Mietwohnungen durch zusätzliche steuerliche Belastungen weniger attraktiv werden, besteht das Risiko, dass sich die Investitionsbereitschaft weiter verringert.
Das gilt insbesondere vor dem Hintergrund hoher Bau- und Finanzierungskosten. Wer heute eine Immobilie zur Vermietung erwirbt oder neu baut, muss über viele Jahre kalkulieren. Je stärker sich die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen verändern, desto größer wird die Bedeutung eines verlässlichen steuerlichen und rechtlichen Umfelds.
Natürlich lässt sich daraus nicht ableiten, dass jede steuerliche Belastung von Immobilien automatisch zu weniger Wohnungsbau führt. Die Investitionsentscheidung hängt von vielen Faktoren ab. Eine Steuerreform sollte aber ihre möglichen Auswirkungen auf das Wohnungsangebot mitberücksichtigen – insbesondere in einem Markt, in dem zusätzlicher Wohnraum dringend benötigt wird.
Steuergerechtigkeit versus Investitionsanreize
Die politische Kontroverse liegt damit auf der Hand: Die Befürworter einer Abschaffung sehen in der Steuerfreiheit nach zehn Jahren eine nicht gerechtfertigte Privilegierung von Immobilienvermögen. Aus dieser Perspektive sollen Wertzuwächse unabhängig von der Anlageform möglichst vergleichbar besteuert werden.
Zu berücksichtigen ist außerdem, dass ein nominaler Wertzuwachs nicht automatisch einem entsprechenden realen Vermögenszuwachs entspricht. Inflation kann einen Teil der Preissteigerung erklären, während Faktoren wie Lage, Angebot und Nachfrage sowie die Entwicklung des Immobilienmarktes ebenfalls eine Rolle spielen.
Dieser Vorstoß der Grünen fällt in eine Zeit, in der der Gesetzgeber durch das Wachstumschancengesetz 2024 unter anderem die degressive Abschreibung für neu errichtete Wohngebäude sowie die Sonderabschreibung nach § 7b EStG als steuerliche Anreize für den Wohnungsbau vorgesehen beziehungsweise ausgeweitet hat, um den Wohnungsbau mehr zu fördern.
Die Gegenposition stellt deshalb stärker auf die Funktion von Immobilien als langfristige Investition und als Bestandteil des Wohnungsangebots ab. Wer privates Kapital für den Bau, Erwerb und die langfristige Vermietung von Wohnraum gewinnen möchte, muss auch die Rendite nach Steuern und die langfristige Planungssicherheit berücksichtigen.
Beide Perspektiven gehören in die politische Diskussion. Eine sachgerechte Immobilienpolitik sollte deshalb nicht nur fragen, wie zusätzliche Steuereinnahmen erzielt werden können, sondern auch, welche Anreize oder Belastungen dadurch für Investitionen entstehen.
Was gilt für Immobilienbesitzer aktuell?
Für private Eigentümer ändert sich durch den Gesetzentwurf zunächst nichts. Die bisherige Regelung des § 23 Einkommensteuergesetz gilt weiterhin: Bei nicht selbst genutzten Immobilien kann ein Verkauf nach Ablauf der gesetzlichen 10-Jahres-Frist grundsätzlich weiterhin steuerfrei sein.
Für selbst genutzte Immobilien gelten besondere Regelungen. Steuerfreiheit kann auch dann bestehen, wenn die Immobilie im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.
Bei einem konkreten Immobilienverkauf kommt es auf die individuellen Umstände und die genaue steuerliche Gestaltung an. Die steuerliche Behandlung sollte deshalb vor einer Verkaufsentscheidung mit einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater geklärt werden.
Was bedeutet die Entscheidung für Kapitalanleger?
Für Kapitalanleger bedeutet die aktuelle Entwicklung zunächst, dass die geltende steuerliche Regelung weiterhin in die Planung einbezogen werden kann. Dies ist für langfristige Investitionsentscheidungen relevant.
Gleichzeitig zeigt der politische Vorstoß, dass steuerliche Rahmenbedingungen für Immobilien nicht dauerhaft garantiert sind. Wer langfristig investiert, sollte deshalb nicht nur die heutige Rendite betrachten, sondern auch mögliche Veränderungen bei Steuern, Finanzierung, Regulierung und Kosten berücksichtigen.
Gerade bei einer langfristigen Kapitalanlage ist entscheidend, wie das gesamte Investment über die geplante Haltedauer funktioniert. Dazu gehören laufende Erträge ebenso wie Wertentwicklung, Kosten und die steuerliche Situation beim späteren Verkauf.
Fazit: Die Abschaffung ist derzeit nicht in Sicht
Der Vorstoß der Grünen zur Abschaffung der 10-Jahres-Frist ist im Finanzausschuss auf Widerstand gestoßen. Der Ausschuss empfiehlt dem Bundestag, den Gesetzentwurf abzulehnen; für die Ablehnung stimmten CDU/CSU, SPD und AfD.
Damit ist eine Abschaffung der Steuerfreiheit für Immobilienverkäufe nach zehn Jahren derzeit sehr unwahrscheinlich. Die geltende Regelung bleibt bestehen.
Aus immobilienwirtschaftlicher Sicht bleibt jedoch eine grundsätzliche Frage wichtig: Wenn Deutschland mehr Wohnraum benötigt, sollte die Politik sorgfältig abwägen, ob zusätzliche steuerliche Belastungen langfristiger Immobilieninvestitionen tatsächlich zum gewünschten Ziel beitragen. Eine Steuerreform kann Einnahmen erhöhen – sie kann aber gleichzeitig Investitionsanreize verändern.
Für Eigentümer und Kapitalanleger lohnt es sich daher, die politische Entwicklung weiter im Blick zu behalten. Stand: 4. September 2026.
Katrin P. Baar M. A. | Excellence ImmobilienImmobilienmaklerin & Sachverständige für Immobilienbewertung