Was bedeutet Vollfinanzierung bei einer Immobilie?
Bei einer klassischen Finanzierung wird ein Teil des Kaufpreises durch Eigenkapital und der Rest durch ein Darlehen finanziert. Bei einer Vollfinanzierung wird dagegen grundsätzlich der gesamte Kaufpreis der Immobilie über Fremdkapital finanziert.
Davon zu unterscheiden ist die sogenannte 110-Prozent-Finanzierung. Dabei werden zusätzlich zum Kaufpreis auch die Kaufnebenkosten finanziert, beispielsweise Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls die Maklerprovision. Eine solche Finanzierung stellt deutlich höhere Anforderungen an Bonität, Einkommen, Objektqualität und die Gesamtstruktur der Finanzierung.
Warum ich die Kaufnebenkosten aus Eigenmitteln bevorzuge
Aus meiner Sicht ist es für einen Kapitalanleger grundsätzlich sinnvoll, zumindest die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln aufbringen zu können. Dadurch wird nicht jeder Euro des Gesamtkaufpreises fremdfinanziert und die Finanzierung startet mit einer etwas stabileren Ausgangssituation.
Gleichzeitig sollte man Eigenkapital nicht automatisch vollständig in die Immobilie stecken. Eine ausreichende Liquiditätsreserve ist wichtig, damit unerwartete Ausgaben, Veränderungen bei den Finanzierungskosten oder persönliche finanzielle Belastungen nicht sofort zum Problem werden.
Eigenkapital ist nicht automatisch die bessere Lösung
Mehr Eigenkapital senkt in der Regel den Finanzierungsbedarf und damit die Zinsbelastung. Das kann die monatliche Belastung reduzieren und die Finanzierung für die Bank weniger risikoreich machen.
Während bei der eigenen Wohnimmobilie viele Menschen das Bedürfnis haben, diese schnell zu entschulden und die Abhängigkeit von der Bank und die Zinsen zu reduzieren, sieht es bei der Kapitalanlage anders aus: Bei einer vermieteten Immobilie können die auf die Finanzierung anfallenden Zinsen grundsätzlich als Werbungskosten steuerlich berücksichtigt werden.
Wer sehr viel eigenes Kapital in eine Immobilie investiert, reduziert zwar die Verschuldung, bindet aber gleichzeitig einen größeren Teil seines verfügbaren Vermögens in einem einzelnen Investment.
Für den langfristigen Vermögensaufbau gibt es einen weiteren wichtigen Faktor: die Rendite auf das tatsächlich eingesetzte Eigenkapital. Wenn die Immobilie eine positive Rendite oberhalb der Fremdkapitalkosten erwirtschaftet, kann ein geringerer Eigenkapitaleinsatz die Eigenkapitalrendite erhöhen.
Gerade wenn weitere Investitionen geplant sind, kann deshalb die Frage interessant werden, ob das vorhandene Eigenkapital tatsächlich vollständig in die erste Immobilie fließen sollte. Fremdkapital kann hier ein Hebel sein, sofern die Finanzierung wirtschaftlich tragfähig bleibt.
Der eigentliche Hebel: Fremdkapital
Eine Immobilie wird häufig über viele Jahre finanziert. Wenn dabei ein relativ kleiner Eigenkapitalanteil eingesetzt wird, ist das Verhältnis zwischen eingesetztem Eigenkapital und dem Wert der erworbenen Immobilie entsprechend größer.
Ein einfaches Beispiel: Kostet eine Immobilie 300.000 € und werden 60.000 € Eigenkapital eingesetzt, werden mit diesem Eigenkapital 300.000 € Immobilienvermögen erworben. Werden hingegen nur 30.000 € Eigenkapital eingesetzt, ist die Eigenkapitalrendite höher. Gleichzeitig steigen mit einer höheren Finanzierung aber auch Zins- und Finanzierungsrisiken.
Deshalb ist Fremdkapital kein kostenloser Renditehebel. Es verstärkt die Wirkung einer guten Investition, kann aber ebenso die Auswirkungen einer wirtschaftlich schwachen Investition verstärken.
Die Höhe des Fremdkapitals beeinflusst auch den Cashflow. Sofern ein positiver oder neutraler Cashflow aus der Immobilie angestrebt wird, müssen Mieteinnahmen, laufende Kosten, Zinsen und Tilgung bei der Finanzierungsstruktur zusammenpassen.
Warum Banken bei wenig Eigenkapital genauer hinschauen
Je höher der Finanzierungsanteil, desto wichtiger wird die Qualität der gesamten Finanzierung. Banken betrachten dabei neben dem Kaufpreis das Einkommen, die Bonität, bestehende Verbindlichkeiten, Beleihungswert, Objektqualität und die langfristige Tragfähigkeit der Finanzierung.
Bei einer Finanzierung mit wenig Eigenkapital kann deshalb eine höhere laufende Liquidität erforderlich sein. Das bedeutet: Auch wenn das Eigenkapital für den Kauf relativ niedrig ist, muss die monatliche finanzielle Belastung zuverlässig getragen werden können.
Für Kapitalanleger ist das ein wichtiger Punkt. Eine Finanzierung sollte nicht nur auf dem Papier funktionieren, sondern auch dann tragfähig bleiben, wenn einmal höhere Ausgaben entstehen oder sich die persönlichen Rahmenbedingungen verändern.
Schneller entschulden oder Liquidität erhalten?
Bei einer Kapitalanlage stellt sich deshalb nicht nur die Frage, wie viel Eigenkapital eingesetzt wird. Ebenso wichtig ist die Frage, wie schnell das Darlehen zurückgeführt werden soll. Dabei spielen auch das Alter und der geplante Renteneintritt des Käufers eine Rolle.
Eine höhere anfängliche Tilgung führt zu einer schnelleren Entschuldung. Dadurch sinkt die Restschuld schneller und die Zinsbelastung über die gesamte Laufzeit kann reduziert werden. Gleichzeitig steigt dadurch in der Regel die monatliche Belastung.
Eine niedrige Tilgung kann dagegen mehr laufende Liquidität erhalten. Gerade bei einer Kapitalanlage kann das interessant sein, wenn die freie Liquidität später für Rücklagen, weitere Investitionen oder gezielte Sondertilgungen eingesetzt werden soll.
Sondertilgung: Ein wichtiger Baustein der Finanzierung
Eine vertraglich vereinbarte Sondertilgungsmöglichkeit kann besonders interessant sein, wenn der Käufer als Selbständiger oder Unternehmer oder als provisionsabhängig tätiger Angestellter schwankende Einkünfte hat. Häufig lassen sich 5 % des ursprünglichen Darlehensbetrages pro Jahr zusätzlich tilgen, sofern dies im Kreditvertrag entsprechend vereinbart wurde. Je nach Anbieter sind teilweise auch 10 % möglich.
Der Vorteil liegt in der Flexibilität: Du kannst die reguläre Tilgung zunächst so wählen, dass die laufende Belastung tragfähig bleibt, und bei zusätzlicher Liquidität die Restschuld durch Sondertilgungen schneller reduzieren. Damit lässt sich die Finanzierung stärker an die tatsächliche finanzielle Situation anpassen.
Wichtig ist allerdings, die Bedingungen genau zu prüfen. Entscheidend sind unter anderem die Höhe der möglichen Sondertilgung, der Zeitraum, in dem sie ausgeübt werden kann, und die konkrete Regelung im Darlehensvertrag.
Wie viel Eigenkapital ist bei einer Kapitalanlage sinnvoll?
Eine pauschale Eigenkapitalquote gibt es nicht. Die Kaufnebenkosten sollten Kapitalanleger möglichst aus eigenen Mitteln finanzieren können. Darüber hinaus hängt der sinnvolle Eigenkapitaleinsatz von Bonität, Objektqualität, Finanzierungskonditionen, Liquiditätsreserve und der persönlichen Vermögensstrategie ab.
Es gibt Kapitalanlagekonzepte, bei denen eine Vollfinanzierung des Kaufpreises möglich ist. Ob eine solche Finanzierung tatsächlich umgesetzt werden kann, bedarf der eingehenden Prüfung mehrerer Faktoren: der individuellen Bonität, des Einkommens, des Objekts und der Anforderungen der finanzierenden Bank.
Vollfinanzierung: Wann kann sie sinnvoll sein?
Eine Vollfinanzierung kann insbesondere dann interessant sein, wenn der Anleger sein vorhandenes Kapital nicht vollständig in einer Immobilie binden möchte. Gleichzeitig muss die höhere Fremdkapitalquote durch eine entsprechend tragfähige Finanzierung und ausreichende laufende Liquidität abgesichert sein.
Deshalb würde ich eine Vollfinanzierung nie isoliert als Vorteil verkaufen. Sie ist ein Finanzierungsinstrument, das bei einem passenden Gesamtkonzept sinnvoll sein kann.
Was zählt mehr: schnelle Entschuldung oder hohe Eigenkapitalrendite?
Hier gibt es keine allgemeingültige Antwort. Ein Anleger, der möglichst schnell schuldenfrei sein möchte, wird eine andere Finanzierungsstruktur bevorzugen als ein Anleger, der langfristig mehrere Immobilien erwerben und sein Eigenkapital gezielt als Wachstumskapital einsetzen möchte.
Genau deshalb sollte die Finanzierung immer zur persönlichen Strategie passen. Entscheidend ist das Zusammenspiel aus Eigenkapital, Darlehenshöhe, Zinssatz, Tilgung, Sondertilgungsmöglichkeiten, laufender Liquidität und der wirtschaftlichen Qualität der Immobilie.
Sinnvoll finanzieren statt maximal finanzieren
Aus meiner Sicht sollte die Frage deshalb nicht lauten: „Wie wenig Eigenkapital kann ich einsetzen?“ Die bessere Frage lautet: „Welche Finanzierungsstruktur unterstützt meinen langfristigen Vermögensaufbau?“
Die Kaufnebenkosten aus Eigenmitteln zu finanzieren, eine ausreichende Liquiditätsreserve zu halten und gleichzeitig die Möglichkeiten von Fremdkapital und Sondertilgungen zu nutzen, kann eine sehr interessante Kombination sein. Bei geeigneten Objekten kann auch eine Vollfinanzierung des Kaufpreises in Betracht kommen, wenn die Bank sie mitträgt und die laufende Finanzierung nachhaltig tragfähig ist.
Eine gute Finanzierung bedeutet für mich deshalb nicht, möglichst schnell schuldenfrei zu werden und auch nicht, möglichst wenig Eigenkapital einzusetzen. Sie sollte vielmehr zur Immobilie, zur finanziellen Situation des Anlegers und zu dessen langfristiger Vermögensstrategie passen.
Fazit: Eigenkapital ist ein Mittel, kein Selbstzweck
Eigenkapital schafft Sicherheit und reduziert den Fremdkapitalbedarf. Gleichzeitig kann zu viel gebundenes Eigenkapital die Möglichkeiten für weitere Investitionen einschränken.
Fremdkapital kann dagegen ein wirkungsvoller Hebel für den Vermögensaufbau sein. Dieser Hebel funktioniert aber nur dann sinnvoll, wenn Zins, Tilgung, laufende Liquidität und wirtschaftliche Qualität der Immobilie zusammenpassen.
Entscheidend ist deshalb nicht die Frage, ob eine Immobilie mit 20 %, 50 % oder 100 % Fremdkapital finanziert wird. Entscheidend ist, ob die Finanzierung langfristig tragfähig ist und ob sie dem Anleger ermöglicht, sein Vermögen sinnvoll und kontrolliert aufzubauen.
Katrin P. Baar M. A. | Excellence ImmobilienImmobilienmaklerin & Sachverständige für Immobilienbewertung