Die Mietrendite betrachtet die Immobilie
Die Mietrendite setzt die jährliche Miete ins Verhältnis zum Kaufpreis der Immobilie. Bei einer Immobilie für 300.000 € mit einer Jahreskaltmiete von 12.000 € beträgt die Bruttomietrendite beispielsweise 4 %.
Diese Kennzahl beantwortet eine wichtige Frage: Wie viel Mietertrag erwirtschaftet die Immobilie im Verhältnis zu ihrem Kaufpreis? Sie sagt jedoch noch nicht, wie viel Rendite Du auf Dein eigenes Kapital erzielst. Auch Finanzierungskosten, Steuern, Abschreibungen, nicht umlagefähige Kosten und mögliche Wertveränderungen werden bei einer einfachen Bruttomietrendite nicht berücksichtigt.
Für eine fundierte Immobilienanalyse ist die Nettomietrendite zu betrachten. Sie beschreibt die Wirtschaftlichkeit der Immobilie unabhängig davon, ob Du sie vollständig aus Eigenkapital oder teilweise mit Fremdkapital finanzierst. Hierbei fallen insbesondere die Kaufnebenkosten, die Verwaltergebühr, die Zuführung zur Erhaltungsrücklage und die nicht umlagefähigen Kosten ins Gewicht. Auch eine angekündigte Sonderumlage ist zu berücksichtigen.
Was sagt die Eigenkapitalrendite aus?
Die Eigenkapitalrendite setzt nicht den gesamten Kaufpreis ins Verhältnis zum Ertrag, sondern das tatsächlich eingesetzte Eigenkapital. Genau das macht sie für Kapitalanleger besonders interessant. Vereinfacht berechnet sich die Eigenkapitalrendite aus dem auf das Eigenkapital entfallenden Ertrag geteilt durch das eingesetzte Eigenkapital.
Nehmen wir wieder eine Immobilie für 300.000 €. Wenn Du beispielsweise 60.000 € eigenes Kapital einsetzt und den Rest finanzierst, hast Du nicht 300.000 € investiert, die aus Deinem eigenen Vermögen stammen. Dein eigener Kapitaleinsatz beträgt 60.000 €. Die entscheidende Frage lautet deshalb: Was erwirtschaftet dieses Eigenkapital?
Hier kommt der Fremdkapitalhebel zum Tragen. Er kann dazu führen, dass sich die Rendite auf Dein Eigenkapital deutlich höher darstellt als die reine Mietrendite der Immobilie. Voraussetzung ist allerdings, dass die wirtschaftliche Rendite der Immobilie über den Kosten des eingesetzten Fremdkapitals liegt. Andernfalls wirkt der Hebel in die andere Richtung.
Ein einfaches Beispiel macht den Unterschied deutlich
Stell Dir eine Immobilie mit einem Kaufpreis von 300.000 € und einer Jahreskaltmiete von 12.000 € vor. Die Bruttomietrendite beträgt damit 4 %.
Setzt Du 60.000 € Eigenkapital ein und finanzierst die restlichen 240.000 €, sieht die Betrachtung Deines eigenen Kapitals völlig anders aus. Entscheidend ist nun nicht mehr nur, dass die Immobilie 12.000 € Miete im Jahr erwirtschaftet, sondern welcher Ertrag nach den relevanten Kosten und Finanzierungseffekten Deinem eingesetzten Eigenkapital zuzurechnen ist.
Damit wird der Unterschied zwischen Mietrendite und Eigenkapitalrendite deutlich: Die eine Kennzahl beschreibt die Immobilie, die andere die Rendite Deines Kapitaleinsatzes.
Warum der Vergleich mit einem ETF-Sparplan trügt
Ein ETF-Sparplan funktioniert hinsichtlich der Kapitalbasis anders. Wenn Du beispielsweise monatlich 500 € in einen ETF investierst, ist dieses Geld vollständig Dein eigenes Kapital. Eine angenommene Rendite von beispielsweise 7 % bezieht sich auf das von Dir investierte beziehungsweise bereits vorhandene Kapital.
Bei einer fremdfinanzierten Immobilie kann dagegen ein erheblicher Teil des Anlageobjekts mit Bankkapital finanziert sein. Wenn Du deshalb eine Immobilienmietrendite von 4 % mit einer ETF Rendite von 7 % vergleichst, vergleichst Du sprichwörtlich Äpfel mit Birnen. Du stellst eine Rendite auf den gesamten Immobilienwert einer Rendite auf Dein eigenes Kapital gegenüber.
Für einen sinnvollen Vergleich musst Du die gleiche Bezugsgröße verwenden: Dein eigenes Kapital. Bei der Immobilie ist deshalb die Eigenkapitalrendite die wesentlich passendere Kennzahl.
Das gilt auch beim Vergleich mit Edelmetallen
Auch beim Edelmetall solltest Du genau hinschauen. Wenn Du beispielsweise 20.000 € in Gold investierst und der Wert dieses Goldes um 10 % steigt, hast Du auf Dein eingesetztes Kapital eine Wertentwicklung von 10 % erzielt.
Edelmetalle werden häufig zur Diversifikation und zum Vermögensschutz eingesetzt. Bei einer Immobilie hingegen kann ein wesentlich größerer Vermögenswert mit einem deutlich geringeren Eigenkapitaleinsatz erworben werden. Steigt der Wert der Immobilie, wirkt sich diese Veränderung auf den gesamten Immobilienwert aus, während Du wirtschaftlich nur einen Teil davon selbst finanziert hast.
Das ist einer der Gründe, weshalb Immobilien als Kapitalanlage mit Fremdfinanzierung eine interessante Form des Vermögensaufbaus sein können. Gleichzeitig darf der Hebeleffekt nicht isoliert betrachtet werden, denn er verstärkt nicht nur Chancen, sondern auch Risiken.
Eigenkapitalrendite ist nicht gleich Cashflow
Bei der Betrachtung der Eigenkapitalrendite ist außerdem wichtig, zwischen laufendem Cashflow und Vermögensaufbau zu unterscheiden. Eine Immobilie kann beispielsweise einen geringen oder sogar negativen monatlichen Cashflow aufweisen und trotzdem zur Vermögensbildung beitragen.
Ein Teil der Darlehenstilgung reduziert die Restschuld und erhöht damit Dein Eigenkapital in der Immobilie. Je nach Betrachtungsweise können außerdem steuerliche Effekte und eine mögliche Wertentwicklung berücksichtigt werden. Entscheidend ist deshalb, vor dem Vergleich festzulegen, welche Ertragsbestandteile in die jeweilige Rendite einfließen.
Der entscheidende Punkt beim Vermögensaufbau
Wer Kapitalanlagen miteinander vergleichen möchte, sollte nicht bei der Frage stehen bleiben, welche Anlage den höheren Prozentsatz aufweist. Entscheidend ist, worauf sich dieser Prozentsatz bezieht und welche Ertragskomponenten dahinterstehen.
Bei einer Immobilie können neben den Mieteinnahmen beispielsweise Abschreibungen, steuerliche Auswirkungen und Wertentwicklung, aber auch neue Konditionen bei einer Anschlussfinanzierung eine Rolle spielen. Bei einem ETF stehen dagegen Kursentwicklung und gegebenenfalls Ausschüttungen im Mittelpunkt, während Edelmetalle keine laufenden Erträge aus Vermietung oder Zinsen erzeugen.
Deshalb lautet die entscheidende Frage nicht: „Welche Rendite erwirtschaftet das Produkt?“ Die bessere Frage lautet: „Welche Rendite erwirtschafte ich mit meinem eingesetzten Eigenkapital? Und welches Risiko, welche Liquidität und welchen Aufwand nehme ich dafür in Kauf?“
Diese Betrachtung schafft eine belastbare Grundlage für eine Kapitalanlageentscheidung.
Fazit: Vergleiche nicht die Mietrendite mit anderen Anlageformen
Die Mietrendite ist eine wichtige Kennzahl für die Beurteilung einer Immobilie. Sie ist jedoch nicht die richtige Kennzahl, um eine fremdfinanzierte Immobilie direkt mit einem ETF oder einer Edelmetallanlage zu vergleichen.
Wenn Du wissen möchtest, wie effizient Dein eigenes Kapital eingesetzt wird, ist die Eigenkapitalrendite die wesentlich interessantere Größe. Sie macht sichtbar, welchen Ertrag Dein tatsächlich eingesetztes Eigenkapital im Verhältnis zur gesamten Investition erzielen kann.
Die Mietrendite misst die Wirtschaftlichkeit der Immobilie. Die Eigenkapitalrendite misst die Rendite des eingesetzten Eigenkapitals.
Katrin P. Baar M. A. | Excellence ImmobilienImmobilienmaklerin & Sachverständige für Immobilienbewertung