Was bedeutet die doppelte AfA?
AfA steht für „Absetzung für Abnutzung“. Bei einer vermieteten Immobilie können die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes steuerlich über mehrere Jahre abgeschrieben werden. Der Anteil für Grund und Boden ist dagegen grundsätzlich nicht abschreibungsfähig.
Mit dem Wachstumschancengesetz wurde für bestimmte neue Wohngebäude die degressive AfA von 5 % bezogen auf den jeweiligen Restwert wieder eingeführt. Zusätzlich kann bei einer begünstigten neuen Mietwohnung eine Sonderabschreibung nach § 7b EStG von bis zu 5 % pro Jahr für vier Jahre möglich sein. Die Kombination dieser beiden Abschreibungen wird als doppelte AfA bezeichnet.
Wichtig ist dabei: Die Immobilie wird nicht doppelt abgeschrieben. Vielmehr werden zwei unterschiedliche steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten miteinander kombiniert, die jeweils eigenen gesetzlichen Regeln folgen.
Die degressive AfA: 5 % auf den Restwert
Die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG gilt für bestimmte neue Wohngebäude, Eigentumswohnungen und bestimmte Teileigentumsräume, die Wohnzwecken dienen. Voraussetzung ist unter anderem, dass mit der Herstellung nach dem 30. September 2023 und vor dem 1. Oktober 2029 begonnen wurde bzw. wird und die entsprechenden Voraussetzungen beim Erwerb erfüllt sind.
Der entscheidende Unterschied zur linearen AfA liegt in der Bemessungsgrundlage. Die 5 % werden jedes Jahr auf den jeweiligen Restwert des Gebäudes angewendet. Dadurch ist die Abschreibung in den ersten Jahren höher als bei einer gleichbleibenden linearen Abschreibung.
Gerade bei einer fremdfinanzierten Kapitalanlage kann dieser Effekt interessant sein. Eine höhere steuerliche Abschreibung in der Anfangsphase kann die steuerliche Belastung reduzieren und damit die Liquidität des Investors beeinflussen.
Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG
§ 7b EStG ermöglicht bei bestimmten neuen Mietwohnungen zusätzlich zur regulären oder degressiven AfA eine Sonderabschreibung von bis zu 5 % jährlich im Jahr der Anschaffung oder Fertigstellung und in den folgenden drei Jahren. Das ergibt insgesamt bis zu 20 % Sonderabschreibung innerhalb des vierjährigen Begünstigungszeitraums.
Für die aktuelle Förderregelung muss der Bauantrag beziehungsweise die Bauanzeige nach dem 31. Dezember 2022 und vor dem 1. Oktober 2029 erfolgt sein. Außerdem gelten unter anderem besondere Anforderungen an die energetische Qualität des Gebäudes. Bei diesen neueren Förderfällen ist grundsätzlich ein Effizienzhaus-40-Standard mit Nachhaltigkeitsklasse und entsprechendem QNG-Nachweis erforderlich. Die Wohnung muss zudem im Anschaffungs- oder Herstellungsjahr und in den folgenden neun Jahren entgeltlich zu Wohnzwecken überlassen werden.
Zwei Grenzen, die man kennen muss: 5.200 €/m² und 4.000 €/m²
Bei der aktuellen §-7b-Regelung werden häufig zwei Zahlen miteinander verwechselt. Die 5.200 €/m² Wohnfläche bilden die maßgebliche Kostenobergrenze für die Sonderabschreibung nach § 7b EStG. Werden die entsprechenden Anschaffungs- oder Herstellungskosten überschritten, entfällt die Sonderabschreibung.
Davon zu unterscheiden ist die maximale Bemessungsgrundlage von 4.000 €/m² Wohnfläche. Nur bis zu diesem Betrag je Quadratmeter kann die Sonderabschreibung berechnet werden. Die normale bzw. degressive AfA wird dagegen nicht auf diese 4.000-€/m²-Grenze begrenzt, sondern richtet sich nach ihrer eigenen Bemessungsgrundlage.
Ein vereinfachtes Beispiel macht den Unterschied deutlich: Bei einer Wohnung mit 80 m² Wohnfläche liegt die Kostenobergrenze bei 416.000 €. Für die §-7b-Sonderabschreibung können maximal 320.000 € als Bemessungsgrundlage angesetzt werden. Bei 5 % Sonderabschreibung wären das bis zu 16.000 € im Jahr.
Gilt die doppelte AfA nur für Pflegeimmobilien?
Nein. Die doppelte AfA ist keine Sonderregelung für Pflegeimmobilien. Entscheidend sind die gesetzlichen Voraussetzungen der jeweiligen Abschreibung, nicht die Bezeichnung der Immobilie.
Pflegeimmobilien können diese steuerliche Gestaltung unter bestimmten Voraussetzungen nutzen. Das gilt jedoch ebenso für andere geeignete Neubauwohnungen und Wohnimmobilien. Deshalb sollte die steuerliche Betrachtung immer beim konkreten Objekt und nicht bei der Assetklasse beginnen.
Gerade für Kapitalanleger ist das wichtig. Die Aussage „Pflegeimmobilie gleich doppelte AfA“ greift zu kurz. Auch bei einer Pflegeimmobilie ist es möglich, dass die Herstellungskosten 5.200 €/m² übersteigen, z. B. bei einer schwierigen Hanglage. Richtig ist: Eine geeignete Immobilie kann unter den gesetzlichen Voraussetzungen von der Kombination aus degressiver AfA und § 7b-Sonderabschreibung profitieren.
Und was ist mit den §§ 13, 15 und 18 EStG?
Bei der aktuellen §-7b-Regelung tauchen auch die §§ 13, 15 und 18 EStG auf. Dabei handelt es sich um Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft, Gewerbebetrieb sowie selbstständiger Arbeit.
Diese Regelung bedeutet nicht, dass ein privater Vermieter mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG von der §-7b-Sonderabschreibung ausgeschlossen ist. Das Bundesfinanzministerium stellt ausdrücklich klar, dass die Sonderabschreibung auch bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung in Anspruch genommen werden kann. Die genannten Einkunftsarten spielen vielmehr im Zusammenhang mit der beihilferechtlichen De-minimis-Regelung eine Rolle.
Für den privaten Kapitalanleger ist daher entscheidend, die Regelungen nicht aus ihrem steuerlichen Zusammenhang zu reißen. Wer eine Immobilie als klassische Vermietungsimmobilie im Privatvermögen hält, kann grundsätzlich ebenfalls von § 7b profitieren, wenn die übrigen gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind.
Was bringt die doppelte AfA tatsächlich?
Eine hohe Abschreibung bedeutet nicht automatisch eine entsprechend hohe Steuererstattung. Sie reduziert zunächst das steuerlich relevante Einkommen. Wie groß die tatsächliche Steuerwirkung ausfällt, hängt unter anderem vom persönlichen Steuersatz und der individuellen steuerlichen Situation ab.
Genau deshalb sollte die AfA nicht isoliert betrachtet werden. Für die wirtschaftliche Beurteilung einer Kapitalanlage zählen ebenso Kaufpreis, Gebäudeanteil, Miete oder Pacht, Finanzierung, laufende Kosten, Instandhaltung, Vertragsstruktur und langfristige Perspektive.
Die steuerliche Wirkung ist damit ein Hebel innerhalb der Investition, aber nicht das Investmentkonzept selbst.
Mein Blick auf die doppelte AfA
Aus meiner Sicht liegt der eigentliche Wert der doppelten AfA nicht darin, eine Immobilie möglichst steuersparend aussehen zu lassen. Entscheidend ist, wie die steuerliche Entlastung die Gesamtwirtschaftlichkeit und Liquidität einer Kapitalanlage beeinflusst.
Eine Immobilie mit nachhaltigem Standort, tragfähigem Ertrag, sinnvoller Finanzierung und überzeugender langfristiger Perspektive kann durch einen solchen Steuervorteil zusätzlich interessant werden. Eine wirtschaftlich schwache Immobilie wird dagegen nicht allein durch eine hohe Abschreibung zu einer guten Kapitalanlage.
Für Anleger lautet die entscheidende Frage deshalb nicht: „Wie viel AfA bekomme ich?“ Sie lautet: „Welchen Beitrag leistet die AfA zur Wirtschaftlichkeit meiner gesamten Investition?“
Ein wichtiger Aspekt ist auch die politische Zielsetzung des Wachstumschancengesetzes. Mit der degressiven AfA wollte der Gesetzgeber unter anderem Investitionen in den Wohnungsbau fördern und angesichts der schwachen Neubautätigkeit zusätzliche Investitionsanreize schaffen. Für Kapitalanleger bedeutet das: Die steuerlichen Rahmenbedingungen können einen Teil der Investitionsentscheidung beeinflussen, ersetzen aber keine wirtschaftliche Prüfung des konkreten Objekts.
Fazit: Die doppelte AfA ist ein steuerlicher Hebel
Das Wachstumschancengesetz hat mit der degressiven AfA von 5 % für bestimmte neue Wohngebäude einen zusätzlichen steuerlichen Hebel geschaffen. Wird sie mit der Sonderabschreibung nach § 7b EStG kombiniert, kann die steuerliche Abschreibung in den ersten vier Jahren bei geeigneten Objekten deutlich höher ausfallen als bei einer ausschließlich linearen AfA.
Die doppelte AfA ist dabei nicht auf Pflegeimmobilien beschränkt. Sie kann auch bei anderen geeigneten Neubauwohnungen relevant sein. Voraussetzung ist immer, dass das konkrete Objekt und der jeweilige Investor die gesetzlichen Bedingungen erfüllen.
Für eine gute Kapitalanlage zählt deshalb nicht die höchste Abschreibung. Entscheidend ist das Zusammenspiel aus Immobilienqualität, Ertrag, Finanzierung und steuerlicher Wirkung. Genau dort wird aus einem Steuervorteil ein sinnvoller Baustein für den langfristigen Vermögensaufbau.
Katrin P. Baar M. A. | Excellence ImmobilienImmobilienmaklerin & Sachverständige für Immobilienbewertung