Grunderwerbsteuer 2026: Die Steuersätze aller Bundesländer
Die Grunderwerbsteuersätze 2026 der 16 Bundesländer im Überblick:
- 3,5 %: Bayern
- 5,0 %: Baden-Württemberg, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Thüringen
- 5,5 %: Bremen, Hamburg, Sachsen
- 6,0 %: Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern
- 6,5 %: Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein
Der hinsichtlich Einwohner- und Transaktionszahlen ungewichtete Durchschnitt aller 16 Länder beträgt damit rund 5,56 %. Seit 2006 haben die Länder den Steuersatz insgesamt 31 Mal erhöht und nur ein einziges Mal gesenkt. 15 von 16 Ländern haben mindestens einmal angehoben; einzig Bayern ist beim früheren Bundessatz von 3,5 % geblieben. Die jüngste Änderung betrifft Bremen: Dort gilt seit dem 1. Juli 2025 ein Satz von 5,5 % statt zuvor 5,0 %.
Von 2 % über 3,5 % zur Länderhoheit: die Geschichte der Grunderwerbsteuer
Vor der Reform von 1983 betrug die Grunderwerbsteuer in der Regel 7 %, zugleich blieben aufgrund zahlreicher Befreiungen rund 80 % aller Erwerbsvorgänge steuerfrei. Die heutige Debatte über Freibeträge für Ersterwerber knüpft damit an ein Prinzip an, das die Grunderwerbsteuer über Jahrzehnte geprägt hat.
Mit dem Grunderwerbsteuergesetz von 1983 vereinheitlichte der Bund die Steuer und setzte den Satz auf 2 % fest; zahlreiche Befreiungstatbestände entfielen im Gegenzug. Zum 1. Januar 1997 hob der Bund den Satz auf 3,5 % an. Hintergrund war der Wegfall der Vermögensteuer: Da das Aufkommen beider Steuern den Ländern zusteht, sollte die höhere Grunderwerbsteuer den Ländern einen Ausgleich für die entfallenen Einnahmen verschaffen.
Die entscheidende Weichenstellung brachte die Föderalismusreform: Seit dem 1. September 2006 dürfen die Länder den Steuersatz nach Artikel 105 Absatz 2a des Grundgesetzes selbst bestimmen. Damit erhielten sie einen der wenigen Steuerhebel, über den sie eigenständig entscheiden können.
Grunderwerbsteuer-Erhöhungen 2007 bis 2023: der Wettlauf nach oben
Berlin nutzte die neue Möglichkeit als erstes und erhöhte prompt zum 1. Januar 2007 auf 4,5 %. In den übrigen Ländern blieb es zunächst bei 3,5 %. Erst im Zuge der Finanzkrise folgten Hamburg 2009 und Sachsen-Anhalt 2010 mit ebenfalls 4,5 %.
Ab 2011 setzte eine Erhöhungswelle ein, die sich über mehr als ein Jahrzehnt fortsetzte und nur eine Richtung kannte. Schleswig-Holstein ging 2014 als erstes Land auf 6,5 %, Nordrhein-Westfalen, Brandenburg und das Saarland folgten 2015, Thüringen 2017. Damit erhoben fünf Länder den Höchstsatz. Mecklenburg-Vorpommern erhöhte 2019 auf 6,0 %. Bis Ende 2023 hatten die Länder den Steuersatz 30 Mal angehoben.
Bemerkenswert ist die Entwicklung in Sachsen: Der Freistaat hielt gemeinsam mit Bayern über 16 Jahre am Satz von 3,5 % fest und betonte die Bedeutung des selbst genutzten Wohneigentums für die Altersvorsorge. Das positive Signal wirkt sich auf die Investitionsbereitschaft aus. Zum 1. Januar 2023 stieg der Satz dann sprunghaft um 2 Prozentpunkte auf 5,5 %. Zum selben Stichtag erhöhte Hamburg von 4,5 % auf 5,5 %.
Kritik an dieser Entwicklung kam über Jahre aus der Immobilienwirtschaft, von Eigentümerverbänden und aus Teilen der Politik. Im Mittelpunkt stand die Belastung von Familien und Ersterwerbern, die die Grunderwerbsteuer in aller Regel aus Eigenkapital aufbringen müssen, weil Banken Kaufnebenkosten nur sehr eingeschränkt mitfinanzieren.
An dieser Stelle sei hinzugefügt: Die vielfach gescholtene Maklerprovision, der im Gegensatz zur Grunderwerbsteuer eine echte Leistung zugrunde liegt, ist in diesen Jahren nicht erhöht worden. Im Gegenteil: Ende 2020 wurde die Provisionsteilung beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern durch Verbraucher gesetzlich im BGB verankert. Ein fairer Ansatz, nach dem ich übrigens seit 2010 arbeite.
Thüringen 2024: Die erste Senkung der Grunderwerbsteuer nach 17 Jahren
Zum 1. Januar 2024 vollzog Thüringen die erste Wende: Der Landtag senkte den Steuersatz von 6,5 % auf 5,0 % – die erste Absenkung eines Landes, seit Berlin 2007 die Reihe der Erhöhungen eröffnet hatte. Bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro sinkt die Grunderwerbsteuer damit von 32.500 Euro auf 25.000 Euro – eine Entlastung von 7.500 Euro.
Zusätzlich fördert Thüringen Familien beim Ersterwerb selbst genutzten Wohneigentums. Nach der Förderrichtlinie Wohneigentum für Familien erhalten Familien mit mindestens einem minderjährigen Kind einen Zuschuss von 5 % des Kaufpreises, höchstens 20.000 Euro für Häuser und Wohnungen. Die Richtlinie gilt bis zum 31. Dezember 2026.
Andere Länder sind dem Thüringer Beispiel bislang nicht gefolgt. Mit Bremen hat 2025 sogar ein weiteres Land erhöht und dies mit seiner angespannten Haushaltslage begründet.
Hessengeld und Familienförderung: Entlastung bei der Grunderwerbsteuer
Statt den Steuersatz zu senken, setzen einzelne Länder auf gezielte Rückerstattungen für Selbstnutzer. Das bekannteste Beispiel ist das Hessengeld: Ersterwerber einer selbst genutzten Wohnimmobilie in Hessen erhalten 10.000 Euro je Käufer, höchstens 20.000 Euro, zuzüglich 5.000 Euro je minderjährigem Kind, begrenzt auf die tatsächlich gezahlte Grunderwerbsteuer. Die Auszahlung erfolgt in zehn gleichen Jahresraten.
Ein allgemeiner Freibetrag für den Ersterwerb, wie er politisch wiederholt diskutiert wurde, existiert dagegen bundesweit nicht. Auch eine Freibetragslösung würde Käufer in Ballungsräumen mit siebenstelligen Kaufpreisen anders treffen als Käufer im ländlichen Raum, deren Kaufpreise eine solche Grenze häufig gar nicht erreichen.
Für Kapitalanleger ist eine Feststellung entscheidend: Sämtliche Förderprogramme setzen die Selbstnutzung voraus. Wer eine Immobilie zur Vermietung erwirbt, zahlt den vollen Satz des jeweiligen Bundeslandes.
Grunderwerbsteuer bei Kapitalanlage-Immobilien: Was Investoren einkalkulieren sollten
Die Grunderwerbsteuer fällt auf jeden Erwerb an, unabhängig davon, ob es sich um eine Eigentumswohnung, ein Mehrfamilienhaus, eine Ferienimmobilie oder ein Pflegeapartment handelt. Bemessungsgrundlage ist der Kaufpreis. Die Grunderwerbsteuer ergibt sich aus dem Kaufpreis multipliziert mit dem Steuersatz des Bundeslandes, in dem das Grundstück liegt. Mitverkaufte bewegliche Gegenstände wie eine Einbauküche oder die Möblierung einer Ferienwohnung unterliegen nicht der Grunderwerbsteuer, wenn sie im Kaufvertrag gesondert mit ihrem Zeitwert ausgewiesen sind und der Betrag plausibel ist.
Der Standort beeinflusst die Anfangsrendite damit spürbar. Bei einer Kapitalanlage mit einem Kaufpreis von 250.000 Euro beträgt die Grunderwerbsteuer in Bayern 8.750 Euro, in Niedersachsen 12.500 Euro und in Schleswig-Holstein 16.250 Euro. Mit den Gebühren für Notar und Grundbuchamt und gegebenenfalls Maklerprovision summieren sich die Kaufnebenkosten in Hochsteuer-Bundesländern auf bis zu 12,2 % des Kaufpreises.
Steuerlich lässt sich die Grunderwerbsteuer bei einer vermieteten Immobilie im Jahr des Kaufs nicht als Werbungskosten absetzen. Sie erhöht stattdessen die Anschaffungskosten. Der Kaufpreisanteil, der auf das Gebäude entfällt, fließt jedoch in die Bemessungsgrundlage der Abschreibung (AfA) ein und wirkt sich so über die gesamte Abschreibungsdauer steuermindernd aus. Der Anteil, der auf Grund und Boden entfällt, wird nicht abgeschrieben. Wer die Rentabilität einer Kapitalanlage beurteilt, sollte die Grunderwerbsteuer daher von Beginn an in die Berechnung von Eigenkapitalbedarf und Rendite einbeziehen.
Fazit: Kommt die Trendwende bei der Grunderwerbsteuer?
Zwei Jahrzehnte nach der Föderalismusreform ist die Grunderwerbsteuer eine der größten Kostenpositionen beim Immobilienerwerb geworden. Die Senkung in Thüringen 2024 war ein Signal, eine allgemeine Trendwende ist daraus bislang nicht entstanden: Die Länder nutzen die Steuer weiterhin als verlässliche Einnahmequelle, und wo Entlastung stattfindet, gilt sie selbst nutzenden Erwerbern. Für Kapitalanleger bleibt der Steuersatz damit ein fester Kalkulationsfaktor, der bei der Standortwahl ebenso zählt wie Mietniveau, Nachfrage und Objektqualität.
Dieser Beitrag ersetzt keine steuerliche oder rechtliche Beratung im Einzelfall. Die Angaben entsprechen dem Stand Oktober 2026. Steuersätze und Förderprogramme können sich durch Landesgesetze ändern.
Wie sich Grunderwerbsteuer und Kaufnebenkosten auf die Rendite einer konkreten Kapitalanlage auswirken, berechne ich gern in einem persönlichen Beratungsgespräch.
Weiterführende Informationen: Eigenkapital oder Vollfinanzierung bei der Kapitalanlage | Mietrendite versus Eigenkapitalrendite | Spekulationsfrist bei Immobilien
Häufige Fragen
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer 2026 in den einzelnen Bundesländern?
Bayern erhebt 3,5 %. Baden-Württemberg, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt und Thüringen erheben 5,0 %; Bremen, Hamburg und Sachsen 5,5 %; Berlin, Hessen und Mecklenburg-Vorpommern 6,0 %. Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, das Saarland und Schleswig-Holstein erheben den Höchstsatz von 6,5 %.
Welches Bundesland hat die Grunderwerbsteuer gesenkt?
Thüringen hat den Steuersatz zum 1. Januar 2024 von 6,5 % auf 5,0 % gesenkt. Es war die erste und bislang einzige Absenkung nach 30 Erhöhungen seit 2007. Zuletzt hat Bremen den Satz zum 1. Juli 2025 von 5,0 % auf 5,5 % erhöht.
Ist die Grunderwerbsteuer bei einer vermieteten Immobilie steuerlich absetzbar?
Nicht sofort als Werbungskosten im Kaufjahr. Die Grunderwerbsteuer erhöht die Anschaffungskosten. Der auf das Gebäude entfallende Teil fließt in die Abschreibung (AfA) ein und mindert so über die gesamte Abschreibungsdauer die Steuerlast, der Teil für Grund und Boden wird nicht abgeschrieben.
Katrin P. Baar M. A. | Excellence ImmobilienImmobilienmaklerin & Sachverständige für Immobilienbewertung